Hoitovastike on se kustannus, joka maksetaan joka kuukausi riippumatta siitä, onko lainaa jäljellä tai ei. Silti se jää asuntokaupassa usein sivuosaan. Huomio kiinnittyy velattomaan hintaan, neliöihin ja keittiön pintamateriaaleihin. Vastike tarkistetaan esitteestä, todetaan kohtuulliseksi ja mennään eteenpäin.
Se on virhe. Varsinkin nyt, kun hoitovastikkeiden nousu on käynyt todelliseksi rasitteeksi asuntokaupassa.
Mistä hoitovastike oikeasti koostuu
Hoitovastike kattaa taloyhtiön juoksevat kulut: kiinteistöveron, vakuutukset, siivouksen, isännöinnin, huollon ja niin edelleen. Se ei ole vakio. Taloyhtiö päättää vastikkeen suuruuden yhtiökokouksessa. Hallitus voi korottaa vastiketta vain, jos yhtiökokous on antanut siihen erikseen valtuutuksen. Käytännössä hallituksella on usein valtuutus periä tai jättää perimättä enintään kahden kuukauden vastikkeet, mutta vastiketta itseään ei voi muuttaa ilman yhtiökokouksen päätöstä.
Energian hinnan nousu, korjausvelan kasvu ja isännöintipalveluiden kallistuminen ovat kaikki puskeneet hoitovastiketasoja ylöspäin. Tämä ei ole ohimenevä piikki. Rakennuskanta vanhenee, ja korjaustarve kasvaa.
Taloyhtiölainan lyhennykset maksetaan rahoitusvastikkeella, ei hoitovastikkeella. Nämä kaksi sekoitetaan toisiinsa usein. Vuokratontilla sijaitsevissa taloyhtiöissä tulee lisäksi huomioida tonttivastike, jolla katetaan maanvuokra. Kun puhutaan vastikkeen noususta ostohetkellä, kaikkien näiden suunta pitää selvittää erikseen.
Mitä asiakirjoja kannattaa pyytää ennen tarjouksen tekemistä
Isännöitsijäntodistus on pakollinen lähtökohta. Se kertoo taloyhtiön taloudellisen tilanteen pääpiirteissään: lainat, vastikkeet, mahdolliset rästit. KVKL on kuitenkin huomauttanut, että isännöitsijäntodistuksen tietosisältö ei tällä hetkellä ole riittävä ostajan päätöksenteon kannalta, ja asetusta ollaan uudistamassa.
Isännöitsijäntodistuksesta näkee nykytilanteen. Se ei kerro, mitä on tulossa.
Käytännössä saatavilla olevat asiakirjat ovat rajatummat kuin usein kuvitellaan. Tässä se, mitä on realistista tavoitella:
- Viimeisin vahvistettu tilinpäätös. Kokonaisuutena on saatavilla vain edelliseltä valmiilta kaudelta. Siitä käy kuitenkin ilmi myös sitä edeltäneen kauden avainluvut, joten voit verrata kahden vuoden kehitystä. Katso, onko hoitovastike noussut ja kuinka paljon.
- Talousarvio kuluvalle vuodelle. Onko vastikkeeseen tulossa korotus? Onko budjetti alijäämäinen?
- Pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma eli PTS. Tässä näkyy, mitä taloyhtiö suunnittelee korjaavansa seuraavan viiden tai kymmenen vuoden aikana. Suuret hankkeet nostavat vastiketta tai synnyttävät lisälainaa.
- Yhtiökokouspöytäkirja. Yleensä pyytämällä on mahdollista saada edellisen kauden pöytäkirja. Useamman vuoden pöytäkirjoja ei tavallisesti ole saatavilla. Yhdestäkin pöytäkirjasta selviää, mitä on hiljattain päätetty ja onko vastikkeesta tai remonteista käyty kiistaa.
Näitä asiakirjoja ei aina tarjota automaattisesti. Niitä pitää pyytää.
Kuukausikustannus ei ole se luku esitteessä
Asunnon todellinen kuukausikustannus lasketaan yhteen lainan lyhennyksestä ja koroista, hoitovastikkeesta, rahoitusvastikkeesta sekä muista mahdollisista maksuista kuten vesimaksusta, jos se ei sisälly hoitovastikkeeseen.
Tehdään esimerkki. Asunto maksaa 200 000 euroa. Hoitovastike on tällä hetkellä 4,50 euroa per neliö ja asunto on 60 neliötä eli 270 euroa kuukaudessa. Jos vastike nousee seuraavan kolmen vuoden aikana kuuteen euroon per neliö, se tarkoittaa 360 euroa kuukaudessa. Vuositasolla ero on 1 080 euroa.
Tämä ei välttämättä kaada lainanhoitokykyä. Mutta se muuttaa laskelmaa. Ja sen pitää näkyä siinä laskelmassa, jota pankki katsoo, ja jonka sinä katsot ennen kuin teet tarjouksen.
Pankin stressitesti korkotasolle on vakiintunut käytäntö. Vastikkeen stressitestausta ei tehdä automaattisesti missään. Se on ostajan oma tehtävä.
Mihin kannattaa kiinnittää erityistä huomiota
Vanha kerrostalo kasvukeskuksen ulkopuolella on erilainen riski kuin vastaava talo Helsingissä. Hypon asuntoluottoluokituksessa yli 60 kuntaa sijoittuu riskialttiimpaan C-sarjaan, ja A-luokan kuntien määrä on viime päivityksessä laskenut 13:sta kymmeneen. Alueen hintakehitys vaikuttaa siihen, miten vastikkeen nousu heijastuu asunnon arvoon pitkällä aikavälillä.
Taloyhtiö, jolla on paljon korjausvelkaa ja heikko rahoitusreservi, nostaa vastiketta todennäköisemmin kuin hyvin hoidettu yhtiö. Tämä ei lue esitteessä. Se selviää asiakirjoista.
Vuokratontilla sijaitsevassa taloyhtiössä on lisäksi oma riskinsä. Maanvuokra voi nousta, ja se heijastuu suoraan tonttivastikkeeseen ja sitä kautta asumisen kokonaiskustannukseen. KVKL on erikseen huomauttanut, että ostajille ei aina välity riittävää tietoa kohteen todellisista kustannuksista ja tulevista taloudellisista velvoitteista erityisesti niin sanotuilla valinnaisilla vuokratonteilla.
Mitä tästä pitää jäädä käteen
Hoitovastike ei ole vakio. Se on muuttuva kustannus, jonka kehityssuunta on luettavissa asiakirjoista ennen kuin kauppaan sitoudutaan.
Pyydä tilinpäätös, talousarvio ja PTS. Laske vastikkeen nousun vaikutus kuukausikustannukseen itse. Älä oleta, että nykyinen taso on sama kuin tuleva taso.
Se ei ole pessimismiä. Se on laskemista.
Arveluttaako taloyhtiön vastikekehitys?
Taloyhtiön asiakirjoista selviää paljon ennen kuin kaupat on tehty. Tilinpäätös, PTS ja yhtiökokouspöytäkirja kertovat sen, mitä esitteessä ei lue.
OUN® lukee yhtiön asiakirjat puolestasi ja toimittaa selkokielisen analyysin 24 tunnissa. Olemme 100% sinun puolellasi – emme myy asuntoa kenellekään.
