Virheitä isännöitsijäntodistuksissa

Isännöitsijäntodistus on yksi tärkeimmistä dokumenteista asuntokaupassa. Silti se on myös yksi eniten virheitä sisältävistä. Tämä on ongelma, koska ostaja tekee päätöksensä pitkälti sen tiedon varassa, mitä todistuksessa lukee.

Mistä on kyse?

KVKL:n toimitusjohtaja Jussi Mannerberg on nostanut julkisesti esille isännöitsijäntodistusten virheellisyydet. Kyse ei ole marginaalisesta ilmiöstä. Virheitä esiintyy säännöllisesti, ja ne voivat olla merkittäviä.

Todistuksessa voi olla väärin merkitty lainaosuus, puuttuva tieto vireillä olevista remonteista tai väärä kunnossapitovastuun jako. Nämä eivät ole kosmeettisia ongelmia. Ne voivat tarkoittaa tuhansien eurojen yllätystä kaupanteon jälkeen.

Mitä isännöitsijäntodistuksessa pitäisi olla – ja mitä sieltä usein puuttuu

Asunto-osakeyhtiölaki määrittelee, mitä tietoja todistukseen täytyy sisällyttää. Käytännössä vaatimukset kattavat muun muassa yhtiön taloudellisen tilanteen, lainaosuudet, vastikkeet ja tiedossa olevat korjaukset.

Yleisimmät ongelmat liittyvät näihin kohtiin:

• Lainaosuus merkitty väärin tai se on vanhentunut
• Suunnitellut tai päätetyt remontit puuttuvat kokonaan
• Yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuujako on epäselvä tai virheellinen
• Rakennuksen perustiedot, kuten rakennusvuosi tai pinta-ala, ovat väärin
• Taloyhtiön taloudellinen tilanne näyttää paperilla paremmalta kuin se on

Kiinteistölakiasiain toimistot ovat kirjoittaneet aiheesta useaan otteeseen. Yhteinen viesti on se, että ostaja ei voi sokeasti luottaa siihen, että todistus on oikein.

Kenen vastuulla tämä on?

Isännöitsijä vastaa todistuksen tiedoista. Jos todistuksessa on virhe, isännöitsijä voi olla korvausvelvollinen. Tämä on selvää lainsäädännön tasolla.

Käytännössä asiat ovat monimutkaisempia. Myyjällä on tiedonantovelvollisuus, ja jos hän tietää jostain seikasta jota todistuksessa ei mainita, hänen pitää kertoa se ostajalle. Välittäjällä on selonottovelvollisuus. Välittäjän pitää tarkistaa asiakirjat huolellisesti eikä vain toimittaa niitä eteenpäin.

Silti jää tilanteita, joissa kukaan ei ole törmännyt virheeseen ennen kuin ostaja on jo allekirjoittanut kauppakirjan. Silloin alkaa juridiikka, ja se on kallista ja hidasta.

Omakohtainen esimerkki

Olen joutunut toteamaan tämän kantapään kautta. Kun myimme ensimmäistä omaa asuntoamme, ehdimme muuttaa pois ennen kuin kauppa toteutui, sillä myynti venyi pitkäksi. Ilmoitimme isännöitsijälle uuden osoitteemme ja hoidimme kaikki tarvittavat muutokset. Myynti oli kiinteistönvälittäjän käsissä, joka oli hankkinut kaupan tarvitsemat asiakirjat.

Yhtiössä oli sillä välin päätetty kattoremontista. Siitä oli tiedotettu osakkaita postiluukusta jaetulla tiedotteella – myös meidän silloin tyhjänä olleeseen asuntoomme, ei uuteen osoitteeseemme jonka olimme ilmoittaneet. Remontista tai sen kustannuksista ei ollut mitään mainintaa isännöitsijäntodistuksessa.

Tieto kantautui meille vasta, kun asunnon ostanut henkilö otti yhteyttä ja kysyi, miksi taloyhtiöltä oli tullut vajaan 20 000 markan lasku eikä hän ollut sitä maksamassa. Isännöitsijätoimisto ei ottanut virheestä mitään vastuuta, ja välittäjä vetosi virheelliseen todistukseen. Lakimiehemme suositus oli maksaa lasku suoraan ja unohtaa asia, sillä oikeusteitse hakeminen olisi tullut kalliimmaksi eikä lopputuloksesta olisi voinut olla varma. Virhe oli kiistatta isännöitsijän, mutta maksajaksi jouduimme silti me.

Ostajan pitää itse tarkistaa

Tässä on se ikävä totuus: et voi olettaa, että joku muu hoitaa tämän puolestasi. Välittäjä edustaa myyjää. Isännöitsijä vastaa taloyhtiölle. Sinulle itsenäisesti ei välttämättä kuulu kenenkään aika.

Mitä sitten voi tehdä? Ainakin nämä:

• Pyydä isännöitsijäntodistus itse suoraan isännöitsijältä tai taloyhtiöltä, älä tyydy siihen mitä välittäjä toimittaa
• Tarkista päivämäärä. Todistus vanhenee nopeasti, ja vanha todistus voi antaa väärän kuvan tilanteesta
• Vertaa lainaosuutta ja vastikkeita yhtiön tilinpäätökseen ja talousarvioon
• Kysy isännöitsijältä suoraan, onko tiedossa korjauksia joita ei ole vielä päätetty
• Pyydä kokousmuistiot ja/tai -pöytäkirjat viimeiseltä kahdelta-kolmelta vuodelta ja lue ne läpi

Kokousmuistiot ovat aliarvostettuja dokumentteja. Niistä näkee mitä taloyhtiössä on oikeasti puhuttu, ja ne voivat paljastaa asioita joita virallisissa papereissa ei vielä näy.

Alan ongelma, joka ei katoa itsestään

Isännöintiala on kuormittunut. Isännöitsijöillä voi olla kymmeniä taloyhtiöitä hoidettavanaan, ja hallinnollinen työ on kasvanut jatkuvasti. Tämä ei oikeuta virheitä, mutta selittää miksi niitä syntyy.

KVKL on ottanut kantaa, ja kiinteistöalan toimijat ovat heränneet aiheeseen. Se on hyvä merkki. Mutta rakenteelliset muutokset vievät aikaa, ja sinä teet asuntokaupan nyt.

Ostajan paras suoja on oma tietoisuus. Kun tiedät mitä etsiä, löydät myös sen mitä ei pitäisi olla.