Uutta asuntoa ostettaessa kohtaat usein valinnan: maksatko taloyhtiön lainaosuuden vastikkeina vuosien ajan vai hankit oman pankkilainan ja maksat yhtiölainan kerralla pois? Molemmilla vaihtoehdoilla on etunsa ja haittansa, ja ratkaisu riippuu pitkälti omasta taloustilanteestasi.
Rahoitusvastike – vaivaton mutta joustamaton
Rahoitusvastike on omistaja-asukkaalle vaivaton vaihtoehto. Taloyhtiö on neuvotellut lainaehdot valmiiksi pankin kanssa, etkä tarvitse henkilökohtaisia vakuuksia. Laina- ja lyhennysajat sekä taloyhtiökohtainen marginaali on sovittu ennalta.
Rahoitusvastikkeen suurin ongelma on joustamattomuus. Reilusti alle 10 prosenttia taloyhtiölainoista käyttää korkosuojauksia, joten lainat ovat hyvin alttiita korkojen vaihtelulle. Viime syksynä kaikki taloyhtiölainat olivat jo neljän prosentin yläpuolella. Korkojen nousu on pakottanut monta taloyhtiötä nostamaan rahoitusvastikkeitaan.
Taloyhtiölainoissa käytetään viitekorkona yleensä 12 kuukauden euriboria, ja lainaa voi tyypillisesti maksaa pois vain muutaman kerran vuodessa kuluitta. Et voi vaikuttaa lyhennysaikoihin tai hakea lyhennysvapaita omaan elämäntilanteeseesi sopivalla tavalla.
Oma pankkilaina tuo joustavuutta
Henkilökohtainen asuntolaina antaa merkittävästi enemmän joustavuutta. Saat itsellesi räätälöidyt maksuehdot, ja lainaan on mahdollista neuvotella erilaisia joustoja ja lyhennysvapaita jaksoja omaan elämäntilanteeseesi sopiviksi.
Jos taloyhtiö kilpailuttaa lainansa, yhtiölainan ja henkilökohtaisen asuntolainan hinnassa ei välttämättä ole merkittävää eroa. Asuntolainan korkovähennys päättyi vuoden 2023 lopussa, joten tämä entinen veroetu ei ole enää perusteluna oman lainan ottamiselle.
Milloin oma laina ei ole mahdollinen?
Henkilökohtaisen lainan saaminen ei aina onnistu. Pankit tekevät lainoille stressitestin kuuden prosentin korolla, ja oman taloustilanteen pitää kestää tämä. Nykyisessä korkotilanteessa testauksen tärkeys ymmärretään aivan eri lailla kuin nollakorkojen aikana.
Osalla lainan saaminen katkeaa vaadittavien vakuuksien puutteeseen. Henkilökohtaisen lainan ehtoihin ja korkomarginaaliin vaikuttavat takaisinmaksukykysi, muu varallisuutesi, vuositulosi, vakuuksien laatu ja pankkiasiakkuuden keskittäminen.
On myös tärkeää ymmärtää, että vaikka maksaisit oman taloyhtiölainasi pois, olet edelleen yhteisesti vastuussa taloyhtiön lainasta laina-ajan loppuun saakka. Jos muut osakkaat eivät hoida omia maksuvelvoitteitaan, se voi vaikuttaa koko taloyhtiön ja siten muiden osakkaiden tilanteeseen.
Sijoittajan näkökulma on erilainen
Jos ostat asuntoa sijoitustarkoituksessa, laskelmasi muuttuvat. Sijoitusasunnon osalta korkovähennys on edelleen voimassa – sijoittaja voi vähentää asuntolainan korot vuokratulojen hankkimisesta aiheutuneina menoina. Lisäksi sijoittaja voi hoitovastikkeen ohella vähentää omassa verotuksessaan myös rahoitusvastikkeet myös pääoman osalta tietyin edellytyksin. Tämä voi tehdä rahoitusvastikkeesta sijoittajalle edullisemman vaihtoehdon.
Mikä on sinulle paras vaihtoehto?
Lainojen hoitoa kannattaa miettiä ennen kaikkea siltä pohjalta, mikä tapa parhaiten sopii omaan talouteesi. Uudistaloissa nuoret asunnonostajat usein pitävät yhtiölainaosuutensa, kun taas ikääntyneemmistä noin puolet maksaa osuutensa heti pois.
Jos aiot asua asunnossa pitkään, lainan maksaminen kerralla voi olla hyvä idea – kuukausimenojen paletti yksinkertaistuu. Toisaalta rahoitusvastike voi tuoda arkeen pelivaraa ja mahdollistaa muita hankintoja elämässäsi.
kun rahoitus on mietittynä, muista myös…
Asunnon kauppakirja on yksi elämäsi suurimmista sopimuksista. Ennen allekirjoitusta kannattaa tietää mitä asiakirjoissa tarkalleen lukee – ja mitä niistä puuttuu.
OUN® lukee kohteen asiakirjat puolestasi ja toimittaa selkokielisen analyysin 24 tunnissa. Olemme 100% sinun puolellasi – emme myy asuntoa kenellekään.
