Asunto-osakeyhtiölain muutos 2026: mitä ostajan pitää tietää

Asunto-osakeyhtiölaki muuttui 1.10.2026. Kyse ei ole yhdestä pykälästä, vaan kymmenistä muutoksista eri puolille lakia. Osa niistä on teknisiä, mutta moni vaikuttaa suoraan siihen, mitä ostat, kun ostat asunto-osakkeen. Kävimme läpi eduskunnan hyväksymän lakitekstin ja poimimme asunnonostajan kannalta olennaiset muutokset.

Lyhyesti: mikä muuttui

• Taloyhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa useammalla perusteella kuin ennen, myös lyhytvuokrauksen aiheuttamien kustannusten ja haittojen vuoksi.
• Hallintaanoton varoituksen ja päätöksen voi antaa tiedoksi myös sähköisesti.
• Ikkunat ovat jatkossa taloyhtiön kunnossapitovastuulla, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.
• Huoneiston vuokralle antaneen osakkaan on tiedettävä, kuka huoneistoa käyttää, ja kerrottava se tarvittaessa yhtiölle.
• Taloyhtiön hallittu alasajo ja konkurssi etenevät selkeämmin säännöin.
• Sähköautojen latauspisteiden kulujen jakoon tuli oletussääntö.

Hallintaanotto: uusia perusteita ja nopeampi menettely

Hallintaanotto on taloyhtiön ainoa todellinen keino puuttua osakkaaseen, joka laiminlyö velvollisuutensa. Yhtiökokous voi päättää ottaa huoneiston yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi. Vanhojen perusteiden, kuten maksamattomien vastikkeiden, huoneiston huonon hoidon ja häiritsevän elämän, rinnalle tuli uusia.

• Lyhytvuokraus: hallintaanotto on mahdollinen, jos asunnon lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai muille osakkaille tavallisesta asumisesta poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa.
• Terveys ja järjestys: perusteeksi käy nyt myös se, ettei asukas noudata sitä, mitä terveyden tai järjestyksen säilymiseksi on tarpeen. Kiinteistöliiton mukaan esimerkiksi viranomaisen määräämän tupakointikiellon rikkominen voi jatkossa johtaa hallintaanottoon.
• Erittäin painava syy: laissa on nyt myös yleisempi peruste, joka rinnastuu häiritsevään elämään. Kiinteistöliiton esimerkki on asunnossa vierailevien jatkuva häiriköinti rappukäytävässä.

Kynnys ei silti laskenut. Ensin annetaan varoitus, ja häiriöiden on oltava merkittäviä. Menettely kuitenkin nopeutuu: varoituksen voi lähettää osakkaan ilmoittamaan sähköpostiosoitteeseen, kun samalla lähetetään heräteviesti toista kanavaa pitkin. Yhtiökokouksen päätös on annettava tiedoksi viipymättä, eikä enää 60 päivän kuluessa.

Ostajalle tämä tarkoittaa kahta asiaa. Jos muutat kotiin, taloyhtiöllä on aiempaa paremmat keinot puuttua häiriöihin. Jos taas ostat asunnon sijoitukseksi ja aiot vuokrata sitä lyhyesti, riski kasvoi. Lue myös, mitä sijoittajaomistus taloyhtiössä voi tarkoittaa ostajalle, ja miten tupakointikielto taloyhtiöissä on muuttumassa.

Lyhytvuokraus: ei kieltoa, mutta tietojenantovelvollisuus

Laki ei kiellä lyhytvuokrausta. Sen sijaan osakkaalla, joka antaa huoneistonsa jonkun toisen käyttöön, on nyt velvollisuus huolehtia siitä, että hänellä on tarvittavat tiedot huoneistoa käyttävästä. Tiedot on annettava yhtiölle, jos yhtiö pyytää niitä perustellusta syystä. Tämä helpottaa esimerkiksi vahingon aiheuttajan selvittämistä.

Eduskunta edellytti, että hallitus seuraa lyhytvuokraussääntelyn toimivuutta ja raportoi siitä vuoden 2029 loppuun mennessä. Aiheeseen voidaan siis vielä palata.

Kunnossapitovastuu: ikkunat taloyhtiölle

Laissa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat nyt huoneistojen rakenteet, eristeet ja ikkunat. Aiemmin ikkunoissa noudatettiin yleensä jakoa, jossa osakas vastasi sisäpuolesta ja yhtiö ulkopuolesta. Huoneistossa olevat altaat eivät kuulu yhtiön vastuulle.

Samalla osakkaan vastuu laajeni: sinun on hoidettava huolellisesti myös yhtiön tiloja tai alueita, joita käytät ilman yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen perustuvaa hallintaoikeutta, esimerkiksi käyttöoikeuspihaa. Lisäksi laki sanoo nyt suoraan, että osakas vastaa tekemänsä muutostyön kunnossapidosta.

Tärkein huomio: yhtiöjärjestys voi edelleen poiketa laista. Jos yhtiöjärjestyksessä määrätään, että osakas vastaa ikkunoistaan, niin on myös jatkossa. Kävimme vastuunjaon tarkemmin läpi artikkelissa kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiössä.

Yhtiökokous ja osakkaan tiedonsaanti

Yhtiökokoukseen saa osallistua se, joka on kokousta edeltävänä päivänä merkitty osakkeenomistajaksi osakeluetteloon tai osakehuoneistorekisteriin. Kokouskutsu lähetetään osakehuoneistorekisterissä olevaan posti- tai sähköpostiosoitteeseen, ja osakas voi itse ilmoittaa sähköpostiosoitteensa rekisteriin.

Käytännössä uuden omistajan kannattaa edelleen hakea omistuksen kirjausta heti kaupan jälkeen. Kirjausten ruuhkautumisesta kerroimme artikkelissa huoneistotietojärjestelmä pahoin ruuhkautunut.

Osakkaalla on nyt myös oikeus saada viipymättä jäljennös yhtiön hallussa olevasta asiakirjasta, joka koskee hänen huoneistoaan ja vaikuttaa esimerkiksi huoneiston kunnossapitoon tai kustannuksiin. Yhtiö voi periä tästä kohtuullisen maksun. Ostajana voit siis pyytää myyjää hankkimaan tällaiset asiakirjat ennen kauppaa.

Lunastuslauseke

Jos yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, hallituksen on ilmoitettava osakkeen siirrosta lunastukseen oikeutetuille kahden viikon kuluessa siitä, kun se on saanut tiedon siirrosta ja ostajalta tarvittavat tiedot. Ostajan on toimitettava nämä tiedot hallitukselle viivytyksettä. Lunastusoikeutta ei ole esimerkiksi silloin, kun osakkeen saa lähisukulainen, aviopuoliso tai testamentin saaja.

Lunastuslauseke on harvinainen, mutta jos sellainen on, kauppa voi jäädä hetkeksi auki. Tarkista asia yhtiöjärjestyksestä ennen tarjousta.

Hallittu alasajo ja konkurssi

Taloyhtiö voi edelleen päättää selvitystilasta ja kiinteistön luovuttamisesta, jos neljä viidesosaa kokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista kannattaa sitä ja kunnossapito tuottaisi osakkaille huomattavaa vahinkoa. Menettely keveni: päätösehdotukseen liitetään riippumattoman asiantuntijan arvio huoneistojen käyvistä arvoista ja vähintään kymmenen vuoden kunnossapitotarpeesta. Päätöksen jälkeen kunnossapito rajataan siihen, mikä on välttämätöntä asumisen kannalta.

Konkurssissa osakkaan oikeus hallita huoneistoaan ja velvollisuus maksaa vastiketta lakkaavat kuukauden kuluttua siitä, kun pesänhoitaja on ilmoittanut konkurssista. Samaan aikaan päättyy myös osakkaan ja hänen vuokralaisensa vuokrasopimus ilman irtisanomista.

Nämä tilanteet koskevat ennen kaikkea taloyhtiöitä, joiden korjaukset on lykätty liian pitkälle tai joiden alueella asuntojen arvo on laskenut. Riskien tunnistamisesta kerroimme tarkemmin artikkelissa taloyhtiön konkurssi.

Muut muutokset lyhyesti

• Sähköautojen latauspisteet: jos yhtiöjärjestyksessä ei ole muuta määräystä, latauspisteistä ja niiden kunnossapidosta aiheutuvat merkittävät kulut jaetaan tasan niiden huoneistojen kesken, jotka hyötyvät uudistuksesta.
• Pääsy huoneistoon: jos sopivaa käyntiaikaa ei saada sovittua osakkaasta johtuvasta syystä, yhtiö voi ilmoittaa käynnistä etukäteen ja käydä huoneistossa kohtuullisen ajan kuluttua.
• Hylätty omaisuus: laki kertoo nyt, mitä yhtiö saa tehdä hallintaan otettuun huoneistoon tai yhteisiin tiloihin jätetylle tavaralle.

Mitä ostajan kannattaa tarkistaa nyt

• Yhtiöjärjestys: poikkeaako ikkunoiden kunnossapitovastuu laista, ja onko yhtiöjärjestyksessä lunastuslauseke?
• Pöytäkirjat: onko yhtiökokouksissa tai hallituksen kokouksissa käsitelty varoituksia, hallintaanottoja tai häiriöitä?
• Lyhytvuokraus: kysy isännöitsijältä, onko taloyhtiössä lyhytvuokrattuja huoneistoja ja onko niistä aiheutunut kustannuksia.
• Talous ja kunnossapitotarve: lue tilinpäätös ja PTS-suunnitelma, erityisesti jos alueella asuntojen arvo on laskenut.
• Kaupan jälkeen: hae omistuksen kirjausta heti ja ilmoita sähköpostiosoitteesi osakehuoneistorekisteriin, jotta saat kokouskutsut.

Lakimuutos parantaa puitteita, mutta yksittäisen taloyhtiön tilanne selviää vain sen omista taloyhtiön asiakirjoista.

Lähteet: Eduskunnan vastaus EV 65/2026 vp, hallituksen esitys HE 34/2026 vp ja Kiinteistöliiton tiedote 29.9.2026.