Yle uutisoi jo elokuussa 2024 siitä, miten vuokra-asukkaiden neuvotteluasema on heikentynyt samalla kun sijoittajien rooli taloyhtiöissä on kasvanut. Uutinen käsitteli erityisesti tilanteita, joissa yksittäinen suuri omistaja hallitsee merkittävää osaa taloyhtiön osakkeista. Se saattaa olla ongelma, joka kannattaa ottaa huomioon asuntoa ostettaessa.
Mistä oikeastaan puhutaan
Suomalaisissa taloyhtiöissä on aina ollut sijoittajia. Se ei ole ongelma sinänsä. Ongelma syntyy, kun yhden tai muutaman tahon omistus nousee niin suureksi, että se alkaa ohjata taloyhtiön päätöksentekoa omien intressiensä suuntaan.
Yksityinen sijoittaja, jolla on yksi tai kaksi asuntoa samassa talossa, on eri asia kuin kiinteistösijoitusyhtiö, joka omistaa kolmanneksen tai puolet osakkeista. Jälkimmäinen istuu käytännössä hallituksessa, päättää remonttiaikatauluista ja vaikuttaa vastikepolitiikkaan. Tämä ei ole spekulaatiota, se on osakeyhtiölain ja asunto-osakeyhtiölain mukainen todellisuus.
Hallitus reagoi hitaasti – tai ei ollenkaan
Yksi konkreettinen riski liittyy häiriötilanteisiin. Kun taloyhtiön hallituksen enemmistö koostuu sijoittajien edustajista tai sijoittajamyönteisistä henkilöistä, kynnys puuttua ongelmavuokralaisiin voi nousta. Häätöprosessi on hidas ja kallis. Sijoittajan intressissä on pitää asunto vuokrattuna, ei välttämättä varmistaa, että naapurusto toimii.
Tämä ei tarkoita, että kaikki sijoittajat toimivat näin. Mutta rakenne mahdollistaa sen. Ja ostajana sinun on hyvä tietää, millainen rakenne talossa on, ennen kuin teet päätöksen.
Tosiasiallinen vastuu vuokralaisen valinnasta on sijoittajalla itsellään, tietenkin. Hän valitsee, kenet hän asettaa asumaan viereesi. Taloyhtiöllä on rajallinen valta puuttua tähän etukäteen.
Mistä tiedot saa
Omistusrakenne selviää osakasluettelosta. Ei isännöitsijäntodistuksesta, joka on huoneistokohtainen asiakirja eikä kerro mitään koko taloyhtiön omistusjakaumasta. Osakasluettelon voi tilata Maanmittauslaitokselta maksua vastaan, jos taloyhtiö on jo viety sähköiseen rekisteriin. Tätä kirjoitettaessa rekisterissä on jo noin 94% noin 90.000:sta taloyhtiöstä. Mutta jos yhtiö ei siellä vielä ole, luettelo pitää pyytää isännöitsijältä. Myös kiinteistönvälittäjältä voi ja kannattaa vaatia tätä kirjallisesti.
Osakasluettelosta näkee, kuinka monta osaketta yksittäisillä omistajilla on. Jos yksi taho omistaa yli 20-30 prosenttia osakkeista, se on jo merkittävä positio taloyhtiön päätöksenteossa.
Vuokra-asuntojen osuus on erikseen selvitettävä asia. Taloyhtiöillä ei ole velvollisuutta pitää kirjaa vuokralaisista, joten tietoa ei löydy mistään yhdestä dokumentista. Käytännössä tieto pitää kysyä suoraan isännöitsijältä tai pyytää välittäjältä kirjallinen selvitys. Ei ole olemassa yhtä oikeaa lukua sille, paljonko vuokra-asuntoja saa olla, mutta jos yli puolet asunnoista on vuokralla, taloyhtiön dynamiikka on erilainen kuin omistusasujapainotteisessa yhtiössä.
Yhtiökokouspöytäkirjat kannattaa myös katsoa. Onko äänestyksiä ollut? Onko jotkut päätökset menneet läpi selkeällä enemmistöllä toistuvasti samalla kokoonpanolla? Se kertoo vallan jakautumisesta enemmän kuin mikään muu dokumentti.
Rahoituksen hinta voi yllättää
Pankit tarkastelevat taloyhtiön omistusrakennetta myyntiasuntojen lainoja myöntäessään. Korkea vuokra-asuntojen osuus tai hallitseva sijoittajaomistus voi vaikuttaa siihen, millä ehdoilla saat rahoituksen. Jotkut pankit suhtautuvat näihin kohteisiin varovaisemmin, mikä käytännössä tarkoittaa tiukempia vakuusvaatimuksia tai korkeampaa marginaalia.
Tämä ei ole yleinen sääntö, mutta se on riski, joka kannattaa selvittää ennen tarjouksen tekemistä eikä sen jälkeen.
Mitä tämä ei tarkoita
Ei kannata mennä siihen ansaan, että sijoittaja taloyhtiössä on automaattisesti varoitusmerkki. Hyvin hoidettu vuokra-asunto on hyvin hoidettu vuokra-asunto. Vastuullinen sijoittaja haluaa pitää kiinteistönsä kunnossa jo oman sijoituksensa takia.
Kysymys on rakenteesta ja vallankäytöstä. Pieni hajautunut sijoittajaomistus on eri asia kuin keskittynyt institutionaalinen omistus, jossa yksi taho vetää naruja. Näiden erottaminen toisistaan on se, mitä ostajan pitää osata tehdä.
Useimmilta ostajilta tämä analyysi jää tekemättä, koska kukaan ei kerro, että se kannattaisi tehdä.
OUN® tekee taloyhtiöanalyysit puolestasi.
Käymme kaikki toimittamasi asiakirjat huolellisesti läpi, joten kannattaa toimittaa muiden dokumenttien yhteydessä myös tieto tästä asiasta. Emme myy asuntoja, emme edusta myyjiä. Teemme vain yhden asian: selvitämme faktat sinulle.
OUN® lukee kohteen asiakirjat puolestasi ja toimittaa selkokielisen analyysin 24 tunnissa. Olemme 100% sinun puolellasi – olemme asunnonostajan paras kaveri!
