Ändring av bostadsaktiebolagslagen 2026: vad köparen behöver veta

Bostadsaktiebolagslagen ändrades 1.10.2026. Det handlar inte om en enda paragraf, utan om tiotals ändringar i olika delar av lagen. En del av dem är tekniska, men många påverkar direkt vad du köper när du köper en bostadsaktie. Vi gick igenom den lagtext som riksdagen godkände och plockade ut de väsentliga ändringarna ur köparens perspektiv.

Kort sammanfattning: vad ändrades

• Bostadsbolaget kan ta lägenheten i sin besittning på fler grunder än tidigare, även på grund av kostnader och olägenheter som orsakats av korttidsuthyrning.
• Varning och beslut om övertagande kan delges även elektroniskt.
• Fönster är framöver bostadsbolagets underhållsansvar, om inte annat bestäms i bolagsordningen.
• Aktieägare som hyr ut sin lägenhet måste veta vem som använder lägenheten och vid behov meddela bolaget det.
• Kontrollerad avveckling och konkurs av bostadsbolag regleras tydligare.
• En standardregel infördes för fördelning av kostnader för laddningspunkter för elbilar.

Övertagande av lägenhet: nya grunder och snabbare förfarande

Att ta en lägenhet i bolagets besittning är bostadsbolagets enda verkliga medel för att ingripa mot en aktieägare som försummar sina skyldigheter. Bolagsstämman kan besluta att ta lägenheten i bolagets besittning i högst tre år. Vid sidan av de gamla grunderna, såsom obetalda bolagsvederlag, dålig skötsel av lägenheten och störande levnadssätt, tillkom nya.

• Korttidsuthyrning: övertagande är möjligt om korttidsuthyrning av bostaden orsakar bolaget eller andra aktieägare merkostnader eller olägenhet som avviker från normalt boende.
• Hälsa och ordning: en grund är nu också att den boende inte följer vad som är nödvändigt för att upprätthålla hälsa eller ordning. Enligt Fastighetsförbundet kan till exempel brott mot myndighetens rökförbud i fortsättningen leda till övertagande av lägenhet.
• Synnerligen vägande skäl: lagen har nu också en mer allmän grund som likställs med störande levnadssätt. Fastighetsförbundets exempel är att besökare i lägenheten kontinuerligt stör i trapphuset.

Tröskeln sänktes ändå inte. Först ges en varning, och störningarna måste vara betydande. Förfarandet går dock snabbare: varningen kan skickas till den e-postadress som aktieägaren uppgett, samtidigt som ett aviseringsmeddelande skickas via en annan kanal. Bolagsstämmans beslut ska delges utan dröjsmål och inte längre inom 60 dagar.

För köparen betyder detta två saker. Om du flyttar hem har bostadsbolaget bättre möjligheter än tidigare att ingripa mot störningar. Om du däremot köper en bostad som investering och tänker hyra ut den för korta perioder, har risken ökat. Läs också vad investerarägande i bostadsbolag kan betyda för köparen, och hur rökförbud i bostadsbolag håller på att förändras.

Korttidsuthyrning: inget förbud, men skyldighet att lämna uppgifter

Lagen förbjuder inte korttidsuthyrning. Däremot har aktieägare som låter någon annan använda sin lägenhet nu skyldighet att se till att hen har nödvändiga uppgifter om den som använder lägenheten. Uppgifterna ska lämnas till bolaget om bolaget begär dem av grundad anledning. Detta underlättar till exempel utredning av vem som orsakat en skada.

Riksdagen förutsatte att regeringen följer upp hur regleringen av korttidsuthyrning fungerar och rapporterar om det senast i slutet av 2029. Frågan kan alltså återkomma.

Underhållsansvar: fönster till bostadsbolaget

I lagen omfattar bolagets underhållsansvar nu lägenheternas konstruktioner, isoleringar och fönster. Tidigare följde man vanligtvis en uppdelning där aktieägaren ansvarade för insidan och bolaget för utsidan av fönstren. Bassänger i lägenheten omfattas inte av bolagets ansvar.

Samtidigt utvidgades aktieägarens ansvar: du ska sköta även bolagets utrymmen eller områden som du använder utan besittningsrätt grundad på bolagsordning eller hyresavtal, till exempel en gård med nyttjanderätt. Dessutom säger lagen nu direkt att aktieägaren ansvarar för underhållet av ändringsarbete som hen utfört.

Det viktigaste att notera: bolagsordningen kan fortfarande avvika från lagen. Om bolagsordningen föreskriver att aktieägaren ansvarar för sina fönster gäller det även fortsättningsvis. Vi gick igenom ansvarsfördelningen mer detaljerat i artikeln underhållsansvar i bostadsaktiebolag.

Bolagsstämma och aktieägarens rätt till information

Den som dagen före stämman är antecknad som aktieägare i aktieägarförteckningen eller i aktielägenhetsregistret får delta i bolagsstämman. Kallelse till stämman skickas till den post- eller e-postadress som finns i aktielägenhetsregistret, och aktieägaren kan själv anmäla sin e-postadress till registret.

I praktiken lönar det sig för den nya ägaren att fortfarande ansöka om anteckning av äganderätten genast efter köpet. Vi berättade om köer för anteckningar i artikeln bostads- och lokaldatasystemet hårt belastat.

Aktieägaren har nu också rätt att utan dröjsmål få en kopia av en handling som bolaget har i sin besittning och som gäller hens lägenhet och påverkar till exempel lägenhetens underhåll eller kostnader. Bolaget kan ta ut en skälig avgift för detta. Som köpare kan du alltså be säljaren skaffa sådana handlingar före köpet.

Inlösenklausul

Om bolagsordningen innehåller en inlösenklausul ska styrelsen inom två veckor från det att den fått kännedom om överlåtelsen och nödvändiga uppgifter från köparen underrätta de inlösningsberättigade om överlåtelsen av aktien. Köparen ska utan dröjsmål lämna dessa uppgifter till styrelsen. Inlösningsrätt föreligger inte till exempel när aktien tillfaller en nära släkting, make/maka eller testamentstagare.

En inlösenklausul är ovanlig, men om en sådan finns kan köpet förbli öppet en stund. Kontrollera saken i bolagsordningen före budet.

Kontrollerad avveckling och konkurs

Bostadsbolaget kan fortfarande besluta om likvidation och överlåtelse av fastigheten om fyra femtedelar av de röster som avges vid stämman och de aktier som är företrädda stöder det och underhållet skulle orsaka aktieägarna betydande skada. Förfarandet lättades: till beslutsförslaget bifogas en oberoende sakkunnigs bedömning av lägenheternas gängse värden och underhållsbehovet för minst tio år. Efter beslutet begränsas underhållet till vad som är nödvändigt för boendet.

Vid konkurs upphör aktieägarens rätt att besitta lägenheten och skyldigheten att betala bolagsvederlag en månad efter det att konkursförvaltaren har meddelat aktieägaren om konkursen. Samtidigt upphör också hyresavtalet mellan aktieägaren och hens hyresgäst utan uppsägning.

Dessa situationer gäller framför allt bostadsbolag vars reparationer har skjutits upp för länge eller vars område har sjunkit i värde. Vi berättade mer detaljerat om att identifiera risker i artikeln bostadsbolagets konkurs.

Övriga ändringar kort

• Laddningspunkter för elbilar: om bolagsordningen inte innehåller annan bestämmelse fördelas betydande kostnader för laddningspunkter och deras underhåll lika mellan de lägenheter som drar nytta av förbättringen.
• Tillträde till lägenhet: om lämplig besökstid inte kan avtalas av skäl som beror på aktieägaren kan bolaget meddela om besöket i förväg och besöka lägenheten efter skälig tid.
• Övergiven egendom: lagen anger nu vad bolaget får göra med egendom som lämnats kvar i en lägenhet som tagits över eller i gemensamma utrymmen.

Vad köparen bör kontrollera nu

• Bolagsordning: avviker underhållsansvaret för fönster från lagen, och finns det en inlösenklausul i bolagsordningen?
• Protokoll: har varningar, övertaganden av lägenheter eller störningar behandlats vid bolagsstämmor eller styrelsemöten?
• Korttidsuthyrning: fråga disponenten om det finns korttidsuthyrda lägenheter i bostadsbolaget och om de har orsakat kostnader.
• Ekonomi och underhållsbehov: läs bokslutet och PTS-planen, särskilt om bostädernas värde har sjunkit i området.
• Efter köpet: ansök om anteckning av äganderätten genast och anmäl din e-postadress till aktielägenhetsregistret så att du får kallelser till stämmor.

Lagändringen förbättrar ramarna, men ett enskilt bostadsbolags situation framgår endast av dess egna bostadsbolagshandlingar.

Källor: Riksdagens svar RS 65/2026 rd, regeringens proposition RP 34/2026 rd och Fastighetsförbundets meddelande 29.9.2026.