Yle uutisoi hiljattain, että sadantuhannen euron lainassa väärä korkoratkaisu voi maksaa tuhansia euroja. Se on iso summa. Silti harva ensiostaja pysähtyy miettimään valintaa kunnolla ennen kuin pankki jo tarjoaa sopimusta allekirjoitettavaksi. OUN®:lla ei ole provisioita eikä pankin myyntitavoitteita, joten voidaan sanoa suoraan: kumpikin vaihtoehto on oikeissa olosuhteissa perusteltu, mutta ne sopivat eri ihmisille eri syistä.
Mistä oikeastaan puhutaan
Vaihtuvakorkoinen laina tarkoittaa käytännössä sitä, että lainasi kuukausierä elää markkinakorkojen mukana. Yleisin viitekorko Suomessa on ollut 12 kuukauden euribor. Kun euribor nousee, maksuerä kasvaa. Kun se laskee, saat hengähdystauon.
Kiinteä korko taas lukitaan sovituksi ajaksi, tyypillisesti 3, 5 tai 10 vuodeksi. Pankki hinnoittelee siihen oman katteensa ja ennustamisen riskin. Siksi kiinteä korko on lähes aina lähtötasoltaan vaihtuvakorkoista kalliimpi. Saat ennustettavuutta, mutta maksat siitä.
Milloin kiinteä korko on ensiostajalle perusteltu
Kiinteä korko alkaa olla järkevä vaihtoehto silloin, kun taloutesi ei kestä yllätyksiä. Ensiasunnon osto tarkoittaa usein sitä, että laina on suuri suhteessa tuloihin ja puskurit ovat ohuet. Jos kuukausierä nousisi 200-300 euroa, se saattaisi oikeasti tarkoittaa, ettei ruokaan jää rahaa. Siinä tilanteessa ennustettavuus ei ole luksusta vaan turva.
Kiinteää kannattaa harkita myös, jos olet ostamassa asuntoa tilanteessa, jossa markkinakorot ovat poikkeuksellisen matalalla. Silloin lukitseminen voi suojata nousulta. Vastavuoroisesti, jos korot ovat jo nousseet korkealle ja markkinat odottavat laskua, kiinteän lukitseminen huipulla on huono kauppa.
Muutama tilanne, jossa kiinteää kannattaa vakavasti harkita:
- Laina on yli 85 prosenttia asunnon hinnasta ja säästöjä on vähän
- Perheeseen on tulossa lapsi tai muu suuri muutos lähivuosina
- Tulosi ovat epäsäännölliset tai olet yrittäjä
- Et yksinkertaisesti nuku öitäsi rauhassa korkoriskiä ajatellessasi
Milloin vaihtuva korko on perusteltu
Jos taloudessasi on joustoa, vaihtuva korko on historiallisesti ollut edullisempi valinta pitkällä aikavälillä. Se ei ole markkinapuhe, se on matemaattinen tosiasia siitä, miten pankit hinnoittelevat kiinteän koron riskipreemion.
Vaihtuva sopii ensiostajalle, jolla on kohtuullinen puskuri, vakaa palkkatulo ja jonkinlainen kyky sietää kuukausierän vaihtelua. Se sopii myös silloin, kun suunnittelet lainan lyhentämistä aggressiivisesti ja luotat, ettet tarvitse koko laina-aikaa.
Yksi konkreettinen tapa testata omaa tilannetta: laske, miten paljon kuukausieräsi kasvaisi, jos viitekorko nousisi 2 prosenttiyksikköä. Jos se onnistuu ilman, että budjetti menee sekaisin, vaihtuva on todennäköisesti kestävä ratkaisu.
Laskuesimerkki ilman pankin kulmaa
Otetaan yksinkertainen esimerkki. Sadantuhannen euron laina, 25 vuoden maksuaika.
Jos vaihtuva viitekorko on vaikkapa 3,0 % ja pankki lisää marginaalin 0,7 %, kokonaiskorkosi on 3,7 %. Kuukausierä on karkeasti noin 510 euroa.
Jos kiinteä korko samasta lainasta on 4,5 % viideksi vuodeksi, kuukausierä on noin 555 euroa. Eroa on noin 45 euroa kuussa eli 540 euroa vuodessa. Viidessä vuodessa ero on 2 700 euroa, jos vaihtuva pysyy samalla tasolla.
Mutta jos vaihtuva nousisi 2 prosenttiyksikköä, tilanne kääntyisi toisin päin: vaihtuvan erä olisi noin 625 euroa, eli noin 70 euroa kuussa kiinteää enemmän. Viidessä vuodessa se tekee yli 4 000 euroa. Suuntaan tai toiseen kyse on tuhansista euroista.
Kukaan ei tiedä, mihin korot menevät. Se on rehellinen vastaus.
Kombinaatio, jota harvoin mainitaan
Osa pankeista tarjoaa mahdollisuuden jakaa laina kahteen osaan: toinen kiinteällä, toinen vaihtuvalla korolla. Se on kömpelömpää hallita, mutta se hajottaa riskiä käytännöllisellä tavalla. Jos et osaa päättää, tämä voi olla kompromissi, eikä huono sellainen.
Kannattaa myös tarkistaa, onko kiinteässä korkosopimuksessa lunastusehtoja. Jos haluat maksaa lainan ennenaikaisesti tai vaihtaa korkoa, pankit voivat periä ns. menetettyjä korkoja. Tämä on jäänyt monelta ensiostajalta huomaamatta.
Päätös on sinun, ei pankin
Pankki ei tee tätä valintaa puolestasi, vaikka se esittäisi suosituksia. Sillä on oma intressinsä myydä se tuote, joka on sille kannattavampi juuri sillä hetkellä.
Oikea kysymys ei ole, kumpi korko on parempi yleisesti. Oikea kysymys on, kumpi sopii yhteen sinun tilanteesi, budjettisi ja riskinsietokykysi kanssa.
Mietitkö ensiasunnon ostamista?
Jos haluat, että joku käy valitsemasi kohteen läpi puolueettomasti ilman, että takana on provision tavoittelu, OUN® tekee juuri sitä. Ota yhteyttä ennen kuin allekirjoitat mitään.
OUN® lukee kohteen asiakirjat puolestasi ja toimittaa selkokielisen analyysin 24 tunnissa. Olemme 100% sinun puolellasi – emme myy asuntoa kenellekään.
