Kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiössä

Kunnossapitovastuu on yksi niistä asioista, joista syntyy eniten riitaa taloyhtiöissä. Kuka maksaa, kun kylpyhuoneen lattiakaivo tukkeutuu? Entä kun ikkunatiivisteet hajoavat? Vastaukset eivät aina ole selviä, ja syksyllä 2026 pelisäännöt muuttuvat merkittävästi. Jos olet ostamassa asuntoa tai harkitset sitä, kannattaa ymmärtää miten vastuu tällä hetkellä jakautuu ja mitä on tulossa.

Peruslähtökohta: sisäpuoli kuuluu osakkaalle, ulkopuoli yhtiölle

Asunto-osakeyhtiölaissa kunnossapitovastuu on jaettu taloyhtiön ja osakkaan välillä. Pääsääntö on yksinkertainen: osakas vastaa huoneistonsa sisäosista, yhtiö rakennuksen rakenteista ja yhteisistä tiloista.

Osakkaan vastuulle kuuluvat käytännössä huoneiston sisäpinnat, kuten lattiat, seinät ja katot, sekä huoneistossa olevat laitteet ja kalusteet. Kunnossapidon on oltava huolellista. Normaali kuluminen ei ole osakkaan vastuulla, mutta laiminlyönneistä kylläkin. Toisaalta “normaali kuluminen ei ole osakkaan vastuulla” on helppo kirjoittaa mutta käytännössä se on vain lähtökohta neuvottelulle, ei valmis vastaus.

Tärkeä yksityiskohta: osakas ei voi tehdä kunnossapitotöitä täysin vapaasti. Jos työ saattaa vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla oleviin rakenteisiin tai tiloihin, siitä on ilmoitettava etukäteen hallitukselle tai isännöitsijälle kirjallisesti. Kynnys ilmoitusvelvollisuudelle on vähäistä suurempi vaikutus.

Yhtiöjärjestys voi muuttaa kaiken

Taloyhtiökohtainen yhtiöjärjestys voi poiketa laissa säädetystä vastuunjaosta. Joissain taloyhtiöissä osakas vastaa esimerkiksi ikkunoistaan, toisissa taas yhtiö hoitaa enemmän kuin laki edellyttää.

Tämä on yksi niistä asioista, jotka asunnonostajan kannattaa selvittää ennen kaupantekoa. Yhtiöjärjestys on julkinen asiakirja. Se löytyy isännöitsijäntodistuksen liitteistä. Lue se.

Muutostyöt ovat eri asia kuin kunnossapito

Kunnossapito ja muutostyö sekoittuvat helposti arkikielessä, mutta laissa ne ovat eri asioita. Kunnossapito tarkoittaa olemassa olevan pitämistä toimintakunnossa. Muutostyö tarkoittaa parannusta tai muutosta alkuperäiseen.

Käytännön merkitys: jos osakas tekee muutostöitä huoneistossaan, hän vastaa niiden kunnossapidosta jatkossa itse. Yhtiö ei ole velvollinen ylläpitämään osakkaan itse teettämiä parannuksia.

Mitä muuttuu 1.10.2026

Asunto-osakeyhtiölakiin on hyväksytty muutoksia, jotka tulevat voimaan 1.10.2026. Muutokset koskevat kunnossapitovastuunjakoa kahdella tavalla: joissain asioissa yhtiön vastuu kasvaa, joissain osakkaan vastuu laajenee.

Ikkunat siirtyvät kokonaan taloyhtiölle. Tällä hetkellä ikkunoissa noudatetaan sisäpuoli-ulkopuoli-jakoa. Jatkossa yhtiö vastaa ikkunan ja sen rakenteen toiminnallisesta ja teknisestä kokonaisuudesta kokonaan. Yhtiön vastuulle kuuluvat muutoksen jälkeen ikkunalasit, puitteet, karmit, helat, tuuletusluukut ja ikkunarakenteeseen kuuluvat kiinteät hyönteisverkot.

Huomaa kuitenkin: osakas on silti velvollinen hoitamaan ikkunoita huolellisesti. Jos osakas tai asukas laiminlyö velvoitteensa ja ikkuna vaurioituu sen seurauksena, yhtiö voi vaatia korjauskustannukset laiminlyöjältä.

Osakkaan vastuu laajenee tietyistä tiloista. Nykyään osakkaan huolellinen hoitovelvollisuus koskee lähinnä osakashallinnassa olevia tiloja. Jatkossa velvollisuus laajenee kattamaan myös sellaisia yhtiön tiloja tai alueita, joita osakas käyttää ilman varsinaista hallintaoikeutta. Käytännössä tämä tarkoittaa esimerkiksi käyttöoikeuspihoja ja varastokomeroita.

Muutostöiden kunnossapitovastuu kirjataan lakiin nimenomaisesti. Tähän asti on jo vakiintuneesti katsottu, että osakas vastaa itse tekemiensä muutostöiden kunnossapidosta. Uudessa laissa tämä kirjataan selvästi, mikä poistaa tulkinnanvaraisuutta.

Tärkeä poikkeus ikkunoihin: jos taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä on jo määräys siitä, että osakas vastaa ikkunoistaan, lakimuutos ei muuta tätä. Yhtiöjärjestyksen määräys jää voimaan. Tarkista siis aina yhtiöjärjestys.

Mitä tämä tarkoittaa ostajalle käytännössä

Jos ostat asunnon ennen lokakuuta 2026, ikkunoiden kunto ja mahdolliset korjaustarpeet saattavat kuulua sinulle vielä hetkeksi. Jos ostat lokakuun jälkeen, ikkuna-asiat siirtyvät yhtiön harteille, ellei yhtiöjärjestyksessä muuta sanota.

Selvitä aina ennen kaupantekoa:

• Mitä taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä sanotaan kunnossapitovastuusta
• Onko huoneistossa tehty muutostöitä, joiden kunnossapitovastuu siirtyy sinulle kaupan mukana
• Missä kunnossa ikkunat ovat nyt, jos kauppa tehdään vielä vanhan lain aikana
• Onko taloyhtiöllä tiedossa tulevia korjauksia, jotka voivat koskea vastuunjakoasioita

Isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys ja viimeisin kunnossapitotarveselvitys ovat asiakirjat, joista lähdetään liikkeelle. Ne ovat perusta, jonka päälle kaikki muu analyysi rakentuu.