Omarahoitusosuus pienenee: mitä se tarkoittaa ostajalle

Suomen Pankki kommentoi ja Yle uutisoi kesäkuun lopussa asiasta, joka koskee suoraan jokaista asuntolainaa hakevaa: omarahoitusosuus asuntolainassa on pienenemässä. Ensiasunnon ostajille muutos kuulostaa hyvältä uutiselta. Pienempi alkupääoman turvin pääsee markkinoille aiemmin! Mutta siinä on se puoli, josta puhutaan liian vähän.

Mistä oikein on kyse

Omarahoitusosuus tarkoittaa sitä osaa kauppahinnasta, jonka ostajan täytyy maksaa omista varoistaan. Loppuun saa lainaa pankista. Ensiasunnon ostajilla osuus on ollut matalampi kuin muilla, ja nyt suuntana on sen edelleen pienentäminen.

Periaate on ymmärrettävä. Asuntomarkkinoille pääsy on vaikeutunut, hinnat ovat pysyneet monissa kaupungeissa korkealla vaikka laskuakin on ollut, ja nuorilla ei yksinkertaisesti ole säästöjä samalla tavalla kuin aiemmilla sukupolvilla. Poliittisesti ratkaisu on helppo perustella.

Taloudellisesti se tarkoittaa kuitenkin sitä, että yhä useampi ostaja menee kauppaan hyvin ohuella omalla puskurilla.

Mitä tapahtuu kun yllätyksiä tulee

Asuntokaupassa yllätykset eivät ole poikkeus. Ne ovat normi. Putkiremontti, julkisivun korjaus, katon uusiminen, salaojaremontti – nämä eivät ole katastrofiskenaarioita vaan tavallisia tilanteita, joita ostajat kohtaavat yllätyksekseen jopa muutaman vuoden sisällä kaupasta.

Kun oma pääoma on pieni, nämä kustannukset osuvat suhteellisesti paljon kovempaa. Jos olet laittanut asuntoon 90 prosenttia lainaa ja 10 prosenttia omaa rahaa, ja taloyhtiöllä on tulossa 2000 euron remonttilaina per osake, olet yhtäkkiä tilanteessa jossa koko oman pääomasi arvo on uhattuna.

Hypo on seurannut asuntomarkkinoita tarkasti, ja heidän katsauksissaan on toistunut yksi viesti: asuntojen hinnat ovat laskeneet nyt jo poikkeuksellisen pitkään, jopa 3,5 vuoden ajan, ja hintakäänteen ajoitus on yhä edelleen epävarma. Tämä tarkoittaa, että ostaja joka menee markkinoille ohuella omarahoitusosuudella ei välttämättä pysty myymään asuntoa kannattavasti lähivuosina jos elämäntilanne muuttuu.

Taloyhtiön talous on pimennossa useimmille ostajille

Tässä on se kohta josta OUN® puhuu suoraan. Asuntokaupassa ostaja saa isännöitsijäntodistuksen ja tilinpäätöksen. Harva tietää mitä niistä kuuluu oikeasti lukea. Vielä harvempi osaa tulkita, mitä taloyhtiön lainamäärä suhteessa yhtiön kuntoon ja tulevaan korjaustarpeeseen oikeasti tarkoittaa.

Yle on uutisoinut kesällä useista taloyhtiökriiseistä. Virralla asetettiin kaksi taloyhtiötä konkurssiin. Osa taloyhtiöistä on Ylen mukaan niin köyhiä, etteivät ne pysty edes menemään konkurssiin. Ne muuttuvat ympäristöhaitoiksi. Tämä ei ole enää marginaaliongelma.

Kun omarahoitusosuus on pieni, ostajalla ei ole varaa ostaa viallista tai taloudellisesti epävakaata kohdetta. Mutta juuri tällaiseen tilanteeseen pienempi puskuri altistaa, koska virheet osuvat kovempaa ja korjausvaraa on vähemmän.

Mitä ostajan kannattaa tehdä toisin

Ei kannata odottaa suurempaa omarahoitusosuutta väkisin jos elämäntilanne sanoo muuta. Mutta ennen kauppaa kannattaa tehdä ne analyysit kunnolla, joita pankkineuvottelu ei kata.

• Taloyhtiön taloudellinen tilanne: lainat, vastikkeet, remonttivarat ja tuleva korjausohjelma
• Asunnon kuntoriski: rakennusvuosi, rakennustapa ja tunnetut riskikohteet rakenteissa
• Alueen hintakehitys ja likviditeetti: saako asunnon tarvittaessa myytyä

Nämä eivät ole asioita joita kiinteistönvälittäjä välttämättä avaa sinulle. Välittäjä edustaa myyjää, vaikka hän olisikin mukava ihminen.

Pienempi puskuri tarkoittaa isompaa tarvetta tiedolle

Omarahoitusosuuden pienentyminen on poliittinen valinta jonka tavoite on hyvä. Mutta se siirtää riskiä ostajalle. Mitä vähemmän omaa rahaa on pelissä, sitä enemmän jokainen piilevä ongelma ostamassasi asunnossa tai taloyhtiössä tulee maksamaan suhteessa.

Riippumaton analyysi ennen kauppaa ei ole luksus. Pienemmällä omarahoitusosuudella se on yksinkertaisesti halvempi tapa toimia kuin selvitellä yllätyksiä jälkikäteen.