Finlands Bank kommenterade och Yle rapporterade i slutet av juni om en fråga som direkt berör alla som söker bostadslån: egenfinansieringsandelen för bostadslån håller på att minska. För förstagångsköpare låter förändringen som goda nyheter. Med mindre startkapital kommer man ut på marknaden tidigare! Men det finns en sida av saken som det talas för lite om.
Vad handlar det egentligen om
Egenfinansieringsandelen betyder den del av köpeskillingen som köparen måste betala med egna medel. Resten kan man låna från banken. För förstagångsköpare har andelen varit lägre än för andra, och nu är riktningen att minska den ytterligare.
Principen är förståelig. Tillträdet till bostadsmarknaden har blivit svårare, priserna har hållit sig höga i många städer trots att det också har skett sänkningar, och unga har helt enkelt inte besparingar på samma sätt som tidigare generationer. Politiskt är lösningen lätt att motivera.
Ekonomiskt betyder det dock att allt fler köpare går till affär med en mycket tunn egen buffert.
Vad händer när överraskningar kommer
Överraskningar i bostadsaffärer är inget undantag. De är normen. Stamrenovering, fasadrenovering, takbyte, dräneringsrenovering – dessa är inte katastrofscenarier utan vanliga situationer som köpare stöter på till sin överraskning även inom några år efter köpet.
När det egna kapitalet är litet träffar dessa kostnader relativt sett mycket hårdare. Om du har lagt 90 procent lån och 10 procent egna pengar på bostaden, och bostadsbolaget har en kommande renoveringslån på 2000 euro per aktie, befinner du dig plötsligt i en situation där värdet av hela ditt eget kapital är hotat.
Hypo har följt bostadsmarknaden noggrant, och i deras översikter har ett budskap upprepats: bostadspriserna har sjunkit nu under en exceptionellt lång tid, hela 3,5 år, och tidpunkten för prisvändningen är fortfarande osäker. Detta betyder att en köpare som går ut på marknaden med en tunn egenfinansieringsandel inte nödvändigtvis kan sälja bostaden lönsamt under de närmaste åren om livssituationen förändras.
Bostadsbolagets ekonomi är i mörker för de flesta köpare
Här är den punkt som OUN® talar rakt om. I bostadsaffären får köparen disponentintyg och bokslut. Få vet vad man egentligen ska läsa i dem. Ännu färre kan tolka vad bostadsbolagets lånebelopp i förhållande till bolagets skick och framtida renoveringsbehov egentligen betyder.
Yle har under sommaren rapporterat om flera bostadsbolagskriser. I Virrat sattes två bostadsbolag i konkurs. En del bostadsbolag är enligt Yle så fattiga att de inte ens kan gå i konkurs. De förvandlas till miljöstörningar. Detta är inte längre ett marginalproblem.
När egenfinansieringsandelen är liten har köparen inte råd att köpa ett defekt eller ekonomiskt instabilt objekt. Men det är just till en sådan situation som en mindre buffert exponerar, eftersom misstag träffar hårdare och det finns mindre utrymme för korrigeringar.
Vad bör köparen göra annorlunda
Det lönar sig inte att vänta på en större egenfinansieringsandel med våld om livssituationen säger något annat. Men före köpet lönar det sig att göra de analyser ordentligt som bankförhandlingen inte täcker.
- Bostadsbolagets ekonomiska situation: lån, avgifter, renoveringsmedel och kommande renoveringsprogram
- Bostadens tillståndsrisk: byggnadsår, byggnadssätt och kända riskpunkter i konstruktionerna
- Områdets prisutveckling och likviditet: kan man sälja bostaden vid behov
Dessa är inte saker som fastighetsmäklaren nödvändigtvis förklarar för dig. Mäklaren representerar säljaren, även om han eller hon skulle vara en trevlig människa.
Mindre buffert betyder större behov av information
Minskningen av egenfinansieringsandelen är ett politiskt val vars mål är gott. Men det överför risk till köparen. Ju mindre egna pengar som är i spel, desto mer kommer varje dolt problem i bostaden eller bostadsbolaget du köper att kosta i förhållande.
Oberoende analys före köpet är ingen lyx. Med mindre egenfinansieringsandel är det helt enkelt ett billigare sätt att agera än att reda ut överraskningar i efterhand.
OUN® gör oberoende analys för bostadsköpare
utan provisioner.
Om du håller på att köpa bostad, ta kontakt innan du lägger ett bud.
OUN® läser bostadsbolagets handlingar åt dig och levererar en lättbegriplig analys inom 24 timmar. Vi är 100% på din sida – vi säljer inte bostäder till någon.
