Fel i disponentintyg

Disponentintyget är ett av de viktigaste dokumenten vid bostadsköp. Ändå är det också ett av de dokument som innehåller flest fel. Detta är ett problem, eftersom köparen fattar sitt beslut till stor del baserat på den information som står i intyget.

Vad handlar det om?

KVKL:s verkställande direktör Jussi Mannerberg har offentligt lyft fram felaktigheterna i disponentintyg. Det handlar inte om ett marginellt fenomen. Fel förekommer regelbundet, och de kan vara betydande.

I intyget kan låneandelen vara felaktigt angiven, information om pågående renoveringar kan saknas eller ansvarsfördelningen för underhåll kan vara fel. Detta är inte kosmetiska problem. De kan innebära överraskningar på tusentals euro efter köpet.

Vad ska finnas i disponentintyget – och vad saknas ofta

Bostadsaktiebolagslagen definierar vilken information som måste inkluderas i intyget. I praktiken täcker kraven bland annat bolagets ekonomiska situation, låneandelar, avgifter och kända reparationer.

De vanligaste problemen är kopplade till dessa punkter:

• Låneandelen är felaktigt angiven eller föråldrad
• Planerade eller beslutade renoveringar saknas helt
• Bolagsordningens ansvarsfördelning för underhåll är oklar eller felaktig
• Byggnadens grundläggande uppgifter, som byggnadsår eller yta, är felaktiga
• Bostadsbolagets ekonomiska situation ser bättre ut på papperet än den är

Fastighetsrättsliga byråer har skrivit om ämnet vid flera tillfällen. Det gemensamma budskapet är att köparen inte blint kan lita på att intyget är korrekt.

Vems ansvar är detta?

Disponenten ansvarar för uppgifterna i intyget. Om det finns ett fel i intyget kan disponenten bli skadeståndsskyldig. Detta är tydligt på lagstiftningsnivå.

I praktiken är saken mer komplicerad. Säljaren har upplysningsplikt, och om hen vet om någon omständighet som inte nämns i intyget ska hen berätta det för köparen. Mäklaren har utredningsskyldighet. Mäklaren ska granska handlingarna noggrant och inte bara vidarebefordra dem.

Ändå finns det situationer där ingen har stött på felet innan köparen redan har undertecknat köpebrevet. Då börjar juridiken, och det är dyrt och långsamt.

Ett personligt exempel

Jag har fått erfara detta på det hårda sättet. När vi sålde vår första egen bostad hann vi flytta innan köpet genomfördes, eftersom försäljningen drog ut på tiden. Vi meddelade disponenten vår nya adress och skötte alla nödvändiga ändringar. Försäljningen låg i händerna på en fastighetsmäklare som hade skaffat de handlingar som behövdes för köpet.

I bolaget hade man under tiden beslutat om en takrenovering. Det hade meddelats till aktieägarna genom ett meddelande som delades ut i brevlådorna – även till vår då tomma bostad, inte till vår nya adress som vi hade uppgett. Det fanns ingen som helst omnämnande av renoveringen eller dess kostnader i disponentintyget.

Informationen nådde oss först när personen som köpt bostaden tog kontakt och frågade varför bostadsbolaget hade skickat en räkning på knappt 20 000 mark och varför hen inte skulle betala den. Disponentbyrån tog inget ansvar för felet, och mäklaren hänvisade till det felaktiga intyget. Vår advokats rekommendation var att betala räkningen direkt och glömma saken, eftersom det skulle bli dyrare att söka rätt via domstol och utgången inte kunde vara säker. Felet var utan tvekan disponentens, men det blev ändå vi som fick betala.

Köparen måste själv kontrollera

Här är den obehagliga sanningen: du kan inte anta att någon annan sköter detta åt dig. Mäklaren representerar säljaren. Disponenten ansvarar gentemot bostadsbolaget. Din tid tillhör inte nödvändigtvis någon självständigt.

Vad kan man då göra? Åtminstone detta:

• Begär disponentintyget själv direkt från disponenten eller bostadsbolaget, nöj dig inte med det som mäklaren levererar
• Kontrollera datumet. Intyget blir snabbt föråldrat, och ett gammalt intyg kan ge en felaktig bild av situationen
• Jämför låneandelen och avgifterna med bolagets bokslut och budget
• Fråga disponenten direkt om det finns kända reparationer som ännu inte har beslutats
• Begär mötesanteckningar och/eller protokoll från de senaste två-tre åren och läs igenom dem

Mötesanteckningar är undervärderade dokument. De visar vad som faktiskt har diskuterats i bostadsbolaget, och de kan avslöja saker som ännu inte syns i de officiella papperen.

Ett branschproblem som inte försvinner av sig själv

Disponentbranschen är belastad. Disponenter kan ha tiotals bostadsbolag att sköta, och det administrativa arbetet har ökat kontinuerligt. Detta rättfärdigar inte fel, men förklarar varför de uppstår.

KVKL har tagit ställning, och fastighetsaktörer har vaknat för ämnet. Det är ett gott tecken. Men strukturella förändringar tar tid, och du gör ditt bostadsköp nu.

Köparens bästa skydd är den egna medvetenheten. När du vet vad du ska leta efter hittar du också det som inte borde finnas där.