Finansieringsvederlag eller ett banklån?

När man köper en ny bostad ställs man ofta inför ett val: ska man betala av bostadsbolagets låneandel i omgångar under åren, eller ska man ta ett eget banklån och betala av bolagslånet på en gång? Båda alternativen har sina för- och nackdelar och beslutet beror till stor del på din egen ekonomiska situation.

Finansieringsvederlag – enkelt men oflexibelt

Finansieringsvederlaget är ett enkelt alternativ för den som äger sin bostad. Bostadsbolaget har förhandlat om lånevillkoren med banken och du behöver ingen personlig säkerhet. Låne- och amorteringstiderna samt marginalen för bostadsaktiebolaget har avtalats på förhand.

Det största problemet med finansieringsvederlaget är dess oflexibilitet. Långt under 10% av bostadslånen använder räntesäkringar, så lånen är mycket sårbara för räntefluktuationer. Redan förra hösten låg alla bostadslån över 4%. Ränteuppgången har tvingat många bostadsbolag att öka sina finansieringsvederlag.

Referensräntan för byggnadskreditiv är vanligtvis 12 månaders Euribor och lånet kan vanligtvis endast betalas tillbaka några gånger per år utan några avgifter. Du kan inte påverka amorteringstiderna eller ansöka om amorteringsfrihet på ett sätt som passar dina förhållanden.

Ditt eget banklån ger flexibilitet

Ett personligt bolån ger betydligt större flexibilitet. Du kan få betalningsvillkor som är anpassade efter dina behov och det är möjligt att förhandla fram olika flexibiliteter och amorteringsfria perioder som passar din livssituation.

Om ett bostadsbolag konkurrensutsätter sina lån är det inte säkert att det är någon större skillnad mellan priset på ett bolagslån och ett privatlån. Ränteavdraget för bolån upphörde vid utgången av 2023, så denna tidigare skattefördel är inte längre ett skäl för att ta ett privatlån.

När är det inte möjligt att få ett privatlån?

Det är inte alltid möjligt att få ett privatlån. Bankerna stresstestar lånen till sex procents ränta och det måste din ekonomi klara av. I dagens räntemiljö förstår man vikten av att testa på ett helt annat sätt än under nollräntetiden.

För vissa aktier avbryts tillgången till ett lån av att de nödvändiga säkerheterna saknas. Villkoren och räntemarginalen för ett privatlån påverkas av din återbetalningsförmåga, dina övriga tillgångar, din årsinkomst, kvaliteten på dina säkerheter och koncentrationen av din bankrelation.

Det är också viktigt att förstå att även om du betalar av ditt eget bostadsbolagslån är du fortfarande solidariskt ansvarig för bostadsbolagets lån fram till slutet av låneperioden. Om andra aktieägare inte fullgör sina egna betalningsskyldigheter kan detta påverka hela bostadsbolaget och därmed de andra aktieägarnas situation.

Investerarens perspektiv är annorlunda

Om du aktier en bostad för investeringsändamål ändras dina beräkningar. För en investeringsfastighet gäller fortfarande ränteavdraget – investeraren kan dra av räntan på hypotekslånet som en kostnad som uppkommit för att tjäna in hyresintäkter. Dessutom kan en investerare, utöver bolagsavgiften, även dra av finansieringsvederlag i sin egen skattedeklaration, inklusive kapitalkostnader, under vissa förutsättningar. Detta kan göra finansieringsvederlagen till ett mer fördelaktigt alternativ för investeraren.

Vad är det bästa alternativet för dig?

Det bästa sättet att hantera sina lån är att fundera på vad som passar bäst för den egna ekonomin. I nya bostäder behåller unga bostadsköpare ofta sin del av bolånet, medan cirka hälften av de äldre betalar av aktierna direkt.

Om du planerar att bo i en lägenhet under en längre tid kan det vara en bra idé att betala av ditt lån på en gång – det förenklar dina månatliga utgifter. Å andra sidan kan ett finansieringsvederlag ge dig vissa besparingar i vardagen och göra det möjligt för dig att göra andra inköp i ditt liv.