Uudiskohteen ostaminen

Uudiskohde kiiltävine pintoineen ja moderneine ratkaisuineen on houkutteleva valinta, mutta sitovan kauppakirjan allekirjoittaminen jo rakentamisvaiheessa tarkoittaa myös sitä, että maksat asunnosta, jota ei vielä ole. Tässä artikkelissa käymme läpi uudiskohteen ostamisen suurimmat riskit, miten laki suojaa sinua niiltä, ja konkreettisen tarkistuslistan, jonka avulla tiedät mitä selvittää ennen kauppaa.

Uudiskohteen ostamisen suurimmat riskit

Uudiskohteen ostaminen eroaa valmiin asunnon ostamisesta juuri riskiprofiililtaan – et osta valmista tuotetta, vaan lupausta siitä. Tärkeimmät riskit:

Rakentajan taloudellinen tilanne ja viivästykset

Isoin yksittäinen riski on, ettei rakentaja pysty valmistamaan asuntoa sovitussa aikataulussa tai joutuu taloudellisiin vaikeuksiin kesken projektin. Viivästys siirtää muuttopäivää ja voi aiheuttaa päällekkäisiä asumiskuluja, jos oma nykyinen asunto on jo myyty tai vuokrasopimus päättymässä.

Yhtiölaina ja nousevat vastikkeet

Uudiskohteissa yhtiölainaa voi olla jopa 70 prosenttia asunnon myyntihinnasta. Matala myyntihinta voi houkutella, vaikka todellinen kuukausikustannus rahoitusvastikkeen kanssa olisi korkea – ja korkoriski jää ostajalle, jos lainaosuutta ei makseta pois. Lue tarkemmin yhtiölainasta ja siitä, kannattaako se maksaa pois.

Markkinatilanteen muutos rakentamisen aikana

Kauppakirjan allekirjoituksen ja asunnon valmistumisen välillä voi kulua vuosia. Jos asuntomarkkina heikkenee sinä aikana, asunnon arvo luovutushetkellä voi olla eri kuin ostohetkellä – tämä on erityisesti sijoitusmielessä ostettaessa merkittävä riski.

Alkukankeuden ongelmat ja keskeneräinen ympäristö

Uudessa rakennuksessa ilmenee tyypillisesti pieniä lastentauteja, esimerkiksi äänieristyksessä tai ilmanvaihdon säädöissä. Jos alue on vielä rakenteilla, naapuritalojen työmaa – melu, pöly, liikenne – voi jatkua vuosia oman muuton jälkeen.

Omistuksen rekisteröinnin viiveet

Huoneistotietojärjestelmän (HTJ) ruuhkautuminen on johtanut tilanteisiin, joissa uusi osakas ei ehdi osakasluetteloon ennen lähintä yhtiökokousta eikä siksi pääse äänestämään omaa taloaan koskevissa päätöksissä. Lue, miten varaudut HTJ:n ruuhkiin.

Miten laki suojaa sinua – RS-järjestelmä ja vakuudet

RS-järjestelmä (asuntokauppalaki 2. luku) on kehitetty juuri edellä kuvattujen riskien hallintaan. Sen noudattaminen on pakollista, kun asunto-osaketta myydään jo rakentamisvaiheessa. Rakentajan on RS-lain mukaan muun muassa:

• Hankittava suorituskykyvakuus (asuntokauppalaki 2 luku 19 §), joka kattaa 10 vuoden ajan käyttöönotosta virheet, joiden korjaaminen kuuluu olennaisesti rakentajan vastuulle
• Annettava rakentamisvaiheen vakuus, joka suojaa ostajan maksamia eriä siihen asti, kun asunto luovutetaan
• Annettava rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus, joka turvaa takuuajan korjaukset, jos rakentaja ei itse pysty niitä tekemään
• Toimitettava pankille Turva-asiakirjat ennen myynnin aloittamista
• Ilmoitettava kauppa Huoneistotietojärjestelmään

Käytännössä tämä tarkoittaa, että vaikka rakentaja menisi konkurssiin kesken projektin, maksamasi erät ja tuleva takuukorjaus on vakuutettu – kunhan vakuudet on todellisuudessa järjestetty asianmukaisesti. Juuri tämän tarkistaminen kauppa-asiakirjoista on se, mitä OUN® tekee puolestasi.

Asuntokauppalain mukainen vuositarkastus (12-15 kk käyttöönotosta) on ostajan tärkein takuuoikeuden käyttöhetki – silloin kirjataan ylös kaikki käytössä ilmenneet virheet ja puutteet, joista rakentaja vastaa.

Tarkistuslista uudiskohteen ostajalle

Ennen kauppakirjan allekirjoitusta:

• Selvitä rakentajan taloudellinen tilanne ja aiemmat referenssikohteet
• Tarkista, että RS-järjestelmän vakuudet (rakentamisvaiheen vakuus, suorituskykyvakuus) on todellisuudessa järjestetty – älä oleta
• Laske todellinen kuukausikustannus velattoman hinnan ja rahoitusvastikkeen perusteella, älä pelkän myyntihinnan
• Selvitä arvioitu valmistumisaika ja mitä sopimus sanoo viivästystilanteesta
• Tarkista, onko alue vielä rakenteilla ja mitä naapurustoon on suunnitteilla
• Käy läpi turva-asiakirjat ennen allekirjoitusta

Rakentamisen aikana:

• Seuraa rakentajan tiedotteita ja osallistu tarjottuihin katselmuksiin
• Ilmoita yhteystietosi taloyhtiölle heti, kun omistus on selvillä – vastikevelvollisuus alkaa jo ennen HTJ-merkintää
• Varmista lähestyvän yhtiökokouksen ajankohta ja tarvittaessa sovi myyjän tai rakentajan kanssa edustuksesta, jos oma osakasmerkintä on kesken

Luovutuksessa ja sen jälkeen:

• Käy luovutuskatselmus huolella läpi ja kirjaa kaikki puutteet ennen luovutusta
• Merkitse kalenteriin vuositarkastuksen ajankohta (12-15 kk luovutuksesta) – se on tärkein tilaisuutesi käyttää takuuoikeutta
• Reklamoi havaituista virheistä määräajassa
• Varmista omistuksen rekisteröinti Huoneistotietojärjestelmään

Uudiskohde vai vanha asunto – lyhyesti

Uudiskohde on hyvä valinta, kun arvostat sitä, että kaikki on uutta ja takuun piirissä, energiatehokkuus on nykytasoa ja voit vielä vaikuttaa materiaalivalintoihin – mutta hyväksyt korkeamman neliöhinnan ja edellä kuvatut riskit. Vanha asunto puolestaan tarjoaa yleensä paremman hinta-laatusuhteen ja vakiintuneen sijainnin, mutta ilman uudiskohteen takuuturvaa.