Lyhytvuokrauskielto taloyhtiössä on asia, joka jää monelta ostajalta kokonaan tarkistamatta. Ei siksi, että ostaja olisi huolimaton, vaan siksi, että kukaan ei välttämättä muistuta siitä ennen kauppaa. Rajoitus voi löytyä yhtiöjärjestyksestä tai järjestyssäännöistä, ja se voi tarkoittaa sitä, että Airbnb-tyyppinen vuokraus ei onnistu lainkaan tai on tiukasti rajattu. Jos ostaja on laskenut tuotto-odotuksensa lyhytvuokrauksen varaan, tämä on kaupan este.
Mistä rajoitus löytyy
Taloyhtiö voi rajoittaa lyhytvuokrausta kahdessa eri asiakirjassa. Ensimmäinen on yhtiöjärjestys, joka on asunto-osakeyhtiön perustava asiakirja. Toinen on järjestyssäännöt, jotka yhtiökokous voi hyväksyä yhtiöjärjestystä kevyemmällä menettelyllä.
Käytännön ero on merkittävä. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen vaatii pääsääntöisesti kahden kolmasosan kannatuksen yhtiökokouksessa ja rekisteröinnin kaupparekisteriin. Järjestyssääntöjä voidaan päivittää nopeammin. Ostajan kannalta tämä tarkoittaa, että järjestyssääntöihin kirjattu rajoitus voi periaatteessa muuttua helpommin, mutta se on yhtä lailla sitova sillä hetkellä.
Yhtiöjärjestys kuuluu normaaleihin kaupan asiakirjoihin. Sen sijaan järjestyssääntöjä tai kokouspöytäkirjoja ei tyypillisesti ole käytettävissä, joten mikäli lyhytvuokraus tai edes ajatus sellaisesta on ostettaessa mielessä, kannattaa ottaa asia esille välittäjän tai myyjän kanssa, tai pyytää asiaan selvennystä isännöitsijältä.
Mitä lakiuudistus muuttaa
Eduskunnan ympäristövaliokunta antoi marraskuussa 2026 mietintönsä hallituksen esityksestä rakentamislain muuttamiseksi. Valiokunnan ehdotuksen mukaan omistusasuntoa voisi vuokrata lyhytaikaisesti enintään 90 päivää vuodessa ilman erillistä viranomaislupaa. Hallituksen esitys eteni tämän jälkeen eduskunnan täysistuntoon, eikä lakia ole vielä hyväksytty.
Valiokunnan ehdotuksen mukaan tätä pidempi vuokraus edellyttäisi rakennusvalvontaviranomaisen tapauskohtaista arviota. Valiokunnan ehdotuksen mukaan kunta voisi halutessaan nostaa rajan 180 päivään.
Tällä hetkellä laki on tulkinnanvarainen siinä, onko lyhytvuokraus majoitustoimintaa ja vaatiiko se luvan. Uudistus selkeyttäisi tilannetta, mutta se ei poista taloyhtiön oikeutta asettaa omia rajoituksiaan. Taloyhtiöt voivat jo nyt kieltää Airbnb-tyyppisen vuokrauksen järjestyssäännöissään, ja monet ovat niin tehneet.
Lakiuudistus ja taloyhtiön sisäiset säännöt ovat siis kaksi eri asiaa. Vaikka laki sallisi 90 päivää, taloyhtiö voi kieltää sen kokonaan.
Mitä se tarkoittaa oman käytön kannalta
Kaikki ostajat eivät osta sijoitusmielessä. Moni haluaa vuokrata asunnon lomansa ajaksi tai käyttää sitä osavuotisesti ja kattaa kuluja lyhytvuokrauksella välillä. Taloyhtiön kielto koskee myös tätä.
Jos järjestyssäännöissä lukee, että lyhytaikainen vuokraus on kielletty, se tarkoittaa yleensä kaikkea alle 30 vuorokauden vuokrausta riippumatta siitä, onko kyse yhdestä viikonlopusta vai toistuvasta toiminnasta. Rajoituksen tarkka muotoilu vaihtelee taloyhtiöittäin, joten asiakirja kannattaa lukea eikä vain kuulla siitä suullisesti.
Milloin se voi olla kaupan este
Jos ostaja on suunnitellut hankkivansa sijoitusasunnon lyhytvuokrausta varten ja taloyhtiössä on tätä koskeva kielto, kauppa ei yksinkertaisesti toimi suunnitellulla tavalla. Rajoitusta ei voi kiertää eikä siihen voi hakea poikkeusta itse.
Jos kohteen potentiaaliset ostajat ovat pääosin sijoittajia tai lyhytvuokrauksesta kiinnostuneita, rajoitus voi kaventaa ostajajoukkoa ja vaikuttaa jälleenmyyntiarvoon. Omistusasuntoa omaan käyttöön etsiville rajoituksella ei välttämättä ole merkitystä tai se voi olla jopa myönteinen asia.
On myös tilanteita, joissa rajoitusta ei ole kirjattu mihinkään asiakirjaan, mutta taloyhtiön hallitus on käytännössä puuttunut lyhytvuokraukseen yhtiökokouspäätöksellä tai kirjeellä. Nämä eivät ole yhtä sitovia kuin yhtiöjärjestys, mutta ne kertovat taloyhtiön ilmapiiristä. Isännöitsijältä voi kysyä, onko asiaa käsitelty kokouksissa.
Mitä tarkistaa ennen ostopäätöstä, jos lyhytvuokraus on edes ajatuksen tasolla mielessä
- Yhtiöjärjestys: Sisältääkö se mainintaa asunnon käyttötarkoituksesta tai vuokraamisesta?
- Järjestyssäännöt: Onko lyhytaikainen vuokraus mainittu ja miten se on rajattu?
- Yhtiökokousten pöytäkirjat: Onko lyhytvuokrauksesta tehty päätöksiä viime vuosien kokouksissa?
- Isännöitsijäntodistus: Löytyykö siitä viittauksia rajoituksiin tai käynnissä oleviin muutoksiin?
Kaikki nämä asiakirjat kannattaa pyytää ennen tarjouksen jättämistä, ei sen jälkeen.
Lyhyesti
Lyhytvuokrauskielto taloyhtiössä on sitova riippumatta siitä, mitä kansallinen lainsäädäntö sallii. Se voi löytyä yhtiöjärjestyksestä tai järjestyssäännöistä, ja se kannattaa tarkistaa asiakirjoista ennen kauppaa. Suullinen tieto tai välittäjän yleinen kommentti ei riitä.
Onko taloyhtiössä lyhytvuokrauskielto?
Rajoitus voi selvitä vasta kaupan jälkeen, jos asiakirjoja ei käydä läpi ennen ostopäätöstä. Tämä kannattaa tarkistaa ajoissa.
OUN® lukee yhtiön asiakirjat puolestasi ja toimittaa selkokielisen analyysin 24 tunnissa. Olemme 100% sinun puolellasi – emme myy asuntoa kenellekään.
