Korttidsuthyrningsförbud i bostadsaktiebolag: vad köparen ska kontrollera

Korttidsuthyrningsförbud i bostadsaktiebolag är något som många köpare missar helt. Inte för att köparen är oaktsam, utan för att ingen nödvändigtvis påminner om det innan affären. Begränsningen kan finnas i bolagsordningen eller ordningsreglerna, och den kan innebära att Airbnb-liknande uthyrning inte är möjlig alls eller är strikt begränsad. Om köparen har räknat med intäkter från korttidsuthyrning är detta ett hinder för affären.

Var hittar man begränsningen

Ett bostadsaktiebolag kan begränsa korttidsuthyrning i två olika handlingar. Den första är bolagsordningen, som är bostadsaktiebolagens grundläggande handling. Den andra är ordningsreglerna, som bolagsstämman kan godkänna med ett enklare förfarande än för bolagsordningen.

Den praktiska skillnaden är betydande. Att ändra bolagsordningen kräver i regel två tredjedelars majoritet på bolagsstämman och registrering i handelsregistret. Ordningsreglerna kan uppdateras snabbare. För köparen innebär detta att en begränsning i ordningsreglerna i princip kan ändras lättare, men den är lika bindande i det aktuella läget.

Bolagsordningen hör till de normala handlingarna vid en affär. Ordningsregler eller mötesprotokoll är däremot typiskt sett inte tillgängliga, så om korttidsuthyrning – eller ens tanken på det – finns i åtanke vid köpet, lönar det sig att ta upp saken med mäklaren eller säljaren, eller be disponenten om ett förtydligande.

Vad lagreformen förändrar

Riksdagens miljöutskott avgav i november 2026 sitt betänkande om regeringens proposition om ändring av bygglagen. Enligt utskottets förslag skulle en ägarbostad kunna hyras ut korttidsvis i högst 90 dagar per år utan separat myndighetstillstånd. Regeringens proposition gick därefter vidare till riksdagens plenum, och lagen har ännu inte godkänts.

Enligt utskottets förslag skulle längre uthyrning kräva en fallspecifik bedömning av byggnadstillsynsmyndigheten. Enligt utskottets förslag skulle en kommun vid behov kunna höja gränsen till 180 dagar.

För närvarande är lagen tolkningsbar i fråga om huruvida korttidsuthyrning utgör inkvarteringsverksamhet och om den kräver tillstånd. Reformen skulle klargöra situationen, men den undanröjer inte bostadsaktiebolagens rätt att fastställa egna begränsningar. Bostadsaktiebolag kan redan nu förbjuda Airbnb-liknande uthyrning i sina ordningsregler, och många har gjort det.

Lagreformen och bostadsaktiebolagens interna regler är alltså två skilda saker. Även om lagen tillåter 90 dagar kan bostadsaktiebolaget förbjuda det helt.

Vad det innebär för eget bruk

Alla köpare köper inte i investeringssyfte. Många vill hyra ut bostaden under sin semester eller använda den delar av året och täcka kostnaderna med korttidsuthyrning emellanåt. Bostadsaktiebolagens förbud gäller även detta.

Om det i ordningsreglerna står att korttidsuthyrning är förbjuden innebär det i regel all uthyrning under 30 dygn, oavsett om det gäller en enda helg eller återkommande verksamhet. Den exakta formuleringen av begränsningen varierar mellan bostadsaktiebolage, så handlingen lönar sig att läsa – inte bara höra om muntligt.

När det kan vara ett hinder för affären

Om köparen har planerat att skaffa en investeringsbostad för korttidsuthyrning och bostadsaktiebolaget har ett förbud mot detta, fungerar affären helt enkelt inte på det planerade sättet. Begränsningen kan inte kringgås och man kan inte ansöka om undantag på egen hand.

Om de potentiella köparna till objektet huvudsakligen är investerare eller personer intresserade av korttidsuthyrning kan begränsningen minska köpargruppen och påverka återförsäljningsvärdet. För dem som söker en ägarbostad för eget bruk har begränsningen inte nödvändigtvis någon betydelse – eller den kan till och med vara något positivt.

Det finns också situationer där begränsningen inte har skrivits in i någon handling, men där bostadsaktiebolagens styrelse i praktiken har ingripit mot korttidsuthyrning genom ett bolagsstämmobeslut eller ett brev. Dessa är inte lika bindande som bolagsordningen, men de berättar om stämningen i bostadsaktiebolaget. Man kan fråga disponenten om saken har behandlats på möten.

Vad man ska kontrollera innan köpbeslutet om korttidsuthyrning ens finns i tankarna

• Bolagsordningen: Innehåller den en uppgift om bostadens användningsändamål eller uthyrning?
• Ordningsreglerna: Nämns korttidsuthyrning och hur är den begränsad?
• Bolagsstämmoprotokoll: Har det fattats beslut om korttidsuthyrning på möten under de senaste åren?
• Disponentintyget: Finns det hänvisningar till begränsningar eller pågående ändringar?

Alla dessa handlingar lönar det sig att begära innan budet lämnas in, inte efter.

Kort sagt

Korttidsuthyrningsförbud i bostadsaktiebolag är bindande oavsett vad den nationella lagstiftningen tillåter. Det kan finnas i bolagsordningen eller ordningsreglerna, och det lönar sig att kontrollera det i handlingarna innan affären. Muntlig information eller en mäklares allmänna kommentar räcker inte.