Balkongkonstruktioner vid lägenhetskö: vad köparen måste kontrollera

Fastighetsliiton lyfte i augusti 2026 fram säkerhetsrisker med balkongräcken i bostadsbolag. Bakgrunden är allvarliga olyckor, efter vilka man börjat fråga högt vems ansvar konstruktionerna egentligen är. Höstens köpsäsong är precis på gång och lägenhetsvisningar besöks flitigt. Ett bra tillfälle alltså att fundera på vad man bör titta på hos balkongen innan man lägger ett bud.

Vad ögat ser vid visningen

Vid visningen är det lätt att fastna för kökets ytrenoveringar eller planlösningen. Balkongen hamnar ofta i en biroll. Det är ett misstag.

Titta först på räckena. Gungar de när man lutar sig lätt mot dem? Fästet i konstruktionen är just den punkt där problemen vanligtvis döljer sig. Rostspår på betongytorna eller vid räckets fästpunkter berättar att fukt fått verka länge.

Titta också på golvytan. Lutar den åt rätt håll, det vill säga bort från byggnaden? Vatten som blir stående på balkongplattorna tar sig till slut in i konstruktionerna. Sprickor i plattorna eller helt saknad fogning är tecken på en ej underhållen konstruktion.

Glasräcke betyder inte nytt eller säkert

I nyare hus är den vanligaste räckestypen glasräcke med aluminiumram. Det ser snyggt ut och är välutfört i många objekt. Men det betyder inte att räcket automatiskt är i skick.

I Vanda Dickursby inträffade sommaren 2026 en olycka där glaset i ett balkongräcke på sjunde våningen i ett flerfamiljshus gick sönder. En ung kvinna föll och dog. Enligt Tukes överinspektör Petri Kulmala var räcket inte lagligt. Olyckan utreds gemensamt av polis, Tukes och Olycksutredningscentralen. Ingen brottsmisstanke har framkommit.

Kulmala konstaterade i Iltalehti att liknande räcken används i Finland allmänt, särskilt i nyare hus. I räckena används typiskt laminerat planglas eller laminerat härdat säkerhetsglas. I olycksfallet brast det laminerade planglasset. Kulmala påminde också om att det finns objektspecifika skillnader även om tillverkaren är densamma. Liknande olyckor där glasräcken gått sönder och orsakat till och med dödsolyckor har förutom i Dickursby inträffat även på andra håll i Finland.

Köparen bör alltså komma ihåg att en ny byggnad inte är garanti för ett säkert räcke. När det gäller glasräcke lönar det sig särskilt att kontrollera om räcket monterats på rätt sätt och om det finns dokumentation för det.

Handlingarna berättar mer än en okulär besiktning

Begär disponentintyg och senaste underhållsplan innan du lämnar bud. Av dem framgår om balkongerna har antecknade reparationsbehov eller om renovering redan är planerad. Om det gäller en ganska ny byggnad med glasräcken räcker inte underhållsplanen. I stället är det bra att ta upp saken och kräva utredning om säkerheten i byggnadens balkonglösning har utretts.

Bolagsstämmans protokoll är guld. Om balkongfrågan tagits upp på stämmorna under de senaste paren åren syns det där. Detsamma gäller konditionsutredningar som styrelsen låtit göra.

Kontrollera också om bostadsbolaget låtit göra en konditionsbedömning och när den gjordes. En gammal konditionsbedömning kan vara föråldrad information, särskilt om byggnaden är från 1960–1980-talen, då balkongkonstruktionerna börjar vara i en ålder där problem typiskt uppträder.

Vems ansvar reparationerna är

Det här är en fråga som många köpare inte kan förbereda sig för. Balkongen är vanligtvis en konstruktiv del av bostadsbolaget. Bostadsbolaget ansvarar för balkongkonstruktionerna, vattentätningen och räckena. Aktieägarens ansvar blir typiskt balkonginsidan, det vill säga golvplattorna och väggytorna, men detta varierar beroende på bolagsordningen.

Fastighetsliitons blogg lyfte också fram situationen där den tidigare invånaren gjort ändringsarbeten. Om den tidigare aktieägaren till exempel monterat balkongförglas eller ändrat något i konstruktionen, övergår underhållsansvaret för dessa ändringar typiskt till den nya aktieägaren vid köpet. Men undantag finns, särskilt i situationer där till exempel bostadsbolaget beslutat skaffa balkongförglas till alla balkonger. Det här är en viktig detalj som lönar sig att utreda hellre i förväg än i efterhand. Skadeståndsansvaret kan ändå ligga kvar hos den tidigare aktieägaren inom preskriptionstiderna, men i praktiken kan detta vara svårt att utreda efter flera år.

Om bostadsbolaget har en balkongrenovering planerad eller antecknad i kommande reparationer betyder det framtida tryck på att höja avgiften. Ta reda på om finansieringen för renoveringen redan finns eller om den ska finansieras med lån.

Fem saker som alltid lönar sig att kontrollera

• Räckenas fäste – prova genom att lätt gunga, titta efter rostspår vid fogarna
• Glasräcken med särskild uppmärksamhet – begär dokumentation från monteringen och kontrollera om räcket godkänts på rätt sätt
• Balkonggolvets lutning – vattnet måste rinna bort, inte bli stående
• Betongkonstruktionernas skick – avflagningar och synlig armering på ytan är allvarliga tecken
• Underhållsplan och bolagsstämmans protokoll – nämns balkongen i reparationsbehoven
• Tidigare aktieägares ändringsarbeten – har balkongförglas eller annat tillägg gjorts på rätt sätt och finns tillstånd för det

Vid visningen kan man inte se allt

Med en ytbesiktning kan man upptäcka de tydligaste problemen. Konstruktionernas inre skick är en annan sak. Om objektet är intressant men väcker misstankar är en byggteknisk konditionsbesiktning före bud eller som villkor i köpet det sätt man får en verklig bild av situationen.