Ansvar för underhåll i bostadsaktiebolaget

Ansvaret för underhållet är en av de frågor som oftast leder till tvister i bostadsbolagen. Vem betalar när avloppet i badrummet blir igensatt? Och när fönstertätningarna går sönder? Svaren är inte alltid entydiga, och hösten 2026 kommer reglerna att ändras avsevärt. Om du är på väg att köpa en lägenhet eller funderar på det är det bra att förstå hur ansvaret fördelas just nu och vad som är på väg att hända.

Grundprincipen: insidan tillhör aktieägaren, utsidan tillhör bolaget

Enligt bostadsaktiebolagslagen delas ansvaret för underhållet mellan bostadsbolaget och aktieägaren. Huvudregeln är enkel: aktieägaren ansvarar för de inre delarna av sin lägenhet, medan bostadsbolaget ansvarar för byggnadens konstruktion och de gemensamma utrymmena.

I praktiken omfattar aktieägarens ansvar lägenhetens invändiga ytor, såsom golv, väggar och tak, samt utrustning och inredning i lägenheten. Underhållet måste skötas omsorgsfullt. Normalt slitage faller inte under aktieägarens ansvar, men försummelse gör det. Å andra sidan är det lätt att skriva att ”normalt slitage faller inte under aktieägarens ansvar”, men i praktiken är det bara en utgångspunkt för förhandlingar, inte ett färdigt svar.

En viktig detalj: aktieägaren kan inte utföra underhållsarbeten helt fritt. Om arbetet kan påverka konstruktioner eller lokaler som faller under bolagets eller en annan aktieägares ansvar, måste detta i förväg anmälas skriftligen till styrelsen eller disponenten. Anmälningsskyldigheten gäller vid en påverkan som är mer än obetydlig.

Bolagsordningen kan förändra allt

En bostadsbolagsspecifik bolagsordning kan avvika från den ansvarsfördelning som föreskrivs i lagen. I vissa bostadsbolagen ansvarar aktieägarna till exempel för sina fönster, medan bostadsbolaget i andra fall sköter mer än vad lagen kräver.

Detta är en av de saker som en bostadsköpare bör ta reda på innan köpet genomförs. Bolagsordningen är en offentlig handling. Den finns bland bilagorna till disponentintyget. Läs igenom den.

Ombyggnadsarbeten är något annat än underhåll

Underhåll och ombyggnad blandas lätt ihop i vardagsspråket, men enligt lagen är det två olika saker. Underhåll innebär att hålla det befintliga i funktionsdugligt skick. Ombyggnad innebär en förbättring eller förändring av det ursprungliga.

Praktisk betydelse: om en aktieägare utför ombyggnadsarbeten i sin lägenhet är det han eller hon själv som ansvarar för underhållet av dessa i framtiden. Bolaget är inte skyldigt att underhålla de förbättringar som aktieägaren själv har låtit utföra.

Vad förändras den 1 oktober 2026?

Ändringar i bostadsaktiebolagslagen har antagits och träder i kraft den 1 oktober 2026. Ändringarna påverkar fördelningen av underhållsansvaret på två sätt: i vissa fall ökar bolagets ansvar, i andra fall utvidgas aktieägarens ansvar.

Fönstren övergår helt till bostadsbolaget. För närvarande gäller en uppdelning mellan insidan och utsidan när det gäller fönstren. Framöver kommer företaget att ha det fullständiga ansvaret för fönstrets och dess konstruktions funktionella och tekniska helhet. Efter förändringen omfattar företagets ansvar fönsterglas, fönsterramar, karmar, beslag, ventilationsluckor samt fasta insektsnät som ingår i fönsterkonstruktionen.

Observera dock att aktieägaren ändå är skyldig att sköta fönstren med omsorg. Om en aktieägare eller boende försummar sina skyldigheter och fönstret skadas till följd av detta, kan bostadsrättsföreningen kräva att den försumlige ersätter reparationskostnaderna.

En aktieägares ansvar utvidgas till att omfatta vissa lokaler. I dag gäller aktieägarens skyldighet att sköta fastigheten med omsorg främst de lokaler som aktieägaren förvaltar. Framöver kommer skyldigheten att utvidgas till att även omfatta sådana lokaler eller områden inom bolaget som aktieägaren använder utan egentlig förvaltningsrätt. I praktiken innebär detta till exempel gårdar och förråd som delägaren har nyttjanderätt till.

Ansvaret för underhåll i samband med ombyggnadsarbeten ska uttryckligen anges i lagen. Hittills har det varit en vedertagen uppfattning att en aktieägare själv ansvarar för underhållet av de ändringar som denne själv har utfört. I den nya lagen fastställs detta tydligt, vilket undanröjer tolkningsutrymmet.

Ett viktigt undantag när det gäller fönster: om det i bostadsbolagets bolagsordning redan finns en bestämmelse om att aktieägaren ansvarar för sina fönster, påverkar lagändringen inte detta. Bestämmelsen i bolagsordningen förblir i kraft. Kontrollera därför alltid bolagsordningen.

Vad innebär detta i praktiken för köparen?

Om du köper en bostad före oktober 2026 kan fönstrens skick och eventuella reparationsbehov fortfarande vara ditt ansvar under en kort tid. Om du köper efter oktober övergår ansvaret för fönstren till bostadsrättsföreningen, om inte annat anges i föreningens bolagsordning.

Kontrollera alltid följande innan du genomför en affär:

• Vad står det i bostadsbolagets bolagsordning om underhållsansvaret?
• Har det gjorts några ombyggnadsarbeten i lägenheten, vars underhållsansvar övergår till dig i och med köpebrevet?
• I vilket skick är fönstren just nu, om affären genomförs medan den gamla lagen fortfarande gäller?
• Har bostadsbolaget kännedom om kommande renoveringar som kan påverka ansvarsfördelningen?

Disponentintyg, bolagsordning och den senaste underhållsplanen är de dokument som utgör utgångspunkten. De utgör grunden på vilken all övrig analys bygger.