Att betala av ett bolagslån när man köper hus – är det värt det?

Vid ett köpanbud kommer du oundvikligen att stöta på begreppen bolagslån, finansieringsvederlag och skuldfritt pris. Bolagslånen har ökat markant de senaste åren – i nybyggnadsprojekt kan bolagslånet uppgå till 70 procent av bostadens försäljningspris. Vad innebär dessa villkor i praktiken och hur påverkar de ditt bostadsköp? Och är det värt att betala hela bolagslånet när man köper hus?

Vad är ett bolagslån och när behövs det?

Ett bolagslån är ett lån som tas i ett bostadsbolags namn och som alltid beslutas på bolagsstämma. Det är alltså ett gemensamt lån mellan aktieägarna, som hela bostadsbolaget i slutändan är ansvarigt för att betala.

Ett bostadsbolag kan ha olika typer av lån:

• Underhållslån – för att finansiera t.ex. reparationer av investeringar eller andra förvärv som inte separat återbetalas av aktieägarna genom ett finansieringsvederlag
• Finansiellt lån (förlagslån) – ett långfristigt lån som återbetalas månadsvis av aktieägarna genom ett finansieringsvederlag. Detta är den vanligaste formen av bolagslån
• Credit line – en flexibel finansieringsform för kortsiktiga behov

I nybyggnad är lån i allmänhet alltid tillgängliga, medan lån i äldre företag vanligtvis tas upp för att finansiera större renoveringsprojekt.

Finansiellt lån – den viktigaste formen av bolagslån

Finansieringslånet är den aktie i bolagslånet som direkt påverkar din månatliga boendekostnad. Det är ett långfristigt kapitallån för att täcka kostnader för t.ex. uppförande och renovering av en byggnad.

Det finansiella lånet fördelas på varje lägenhet i proportion till den aktie av bolagets totala lån som är fördelad på den lägenheten. Detta lån till en lägenhet kallas låneandelen.

Det finns flera sätt att betala ett finansiellt lån:

• Månatliga finansieringsvederlag – det vanligaste sättet att betala av ditt lån gradvis
• Allt på en gång – befria dig från finansieringsvederlaget
• Delvis – du betalar av en aktie på datum som fastställs av bostadsbolagets styrelse, vanligtvis två gånger om året

Är det värt att betala av bolagslånet när man köper hus?

Att betala av hela bolagslånet på en gång är ett stort beslut som kommer att påverka köpeskillingen för din bostad och dina framtida månatliga utgifter. Vänligen överväg följande noggrant:

Faktorer som talar till förmån för betalning:

• Du befrias från det månatliga finansieringsvederlaget
• Undvik ränterisk – om räntorna stiger påverkas du inte
• Värdet på din bostad påverkas inte av en höjning av räntan på ett bolagslån

Faktorer som påverkar utebliven betalning:

• Ränta på bolagslån, liksom annan bolåneränta, kommer inte längre att vara avdragsgill efter ingången av 2023.
• Du binder upp en stor summa pengar i en bostad
• Du kommer att förlora all hävstångseffekt om värdet på bostaden stiger
• Om räntorna sjunker kommer du inte att dra nytta av utvecklingen

Medan du fortfarande kan välja mellan de två alternativen bör du överväga att betala av bostadsbolagets lån när du köper din bostad. Möjligheten att senare betala låneandelen på en gång beror på bostadsbolagets beslut och eventuella amorteringar.

Försäljningspris vs. skuldfritt pris – vad är skillnaden?

Vid prissättning av en bostad är det viktigt att förstå skillnaden mellan de två priserna:

Försäljningspriset (köpeskillingen) är det belopp som du betalar säljaren. Utöver detta tar du på dig ansvaret för låneandelen på fastigheten, som du betalar varje månad som ett finansieringsvederlag.

Det skuldfria priset består av summan av försäljningspriset och låneandelen. När du betalar det skuldfria priset får du en bostad utan lånebörda och utan att behöva betala finansieringsvederlag.

Till exempel: om försäljningspriset för en bostad är 200 000 euro och låneandelen är 50 000 euro, är det skuldfria priset 250 000 euro. Du kan antingen betala 200 000 euro och ta ansvar för låneandelen på 50 000 euro, eller betala hela beloppet på 250 000 euro och få huset skuldfritt.

Betalning och praktiska frågor

Företagsbidraget består av två aktieägare:

• Bolagsavgift – täcker underhåll av byggnaden, mindre reparationer och driftskostnader
• Finansieringsvederlag – används för att betala av bostadsbolagets finansieringslån

När du köper en bostad börjar din skyldighet att betala köpeskillingen från och med dagen för ägarbytet – inte när du blir officiellt inskriven i aktieägarförteckningen. I praktiken bör du ge dina kontaktuppgifter till bostadsbolaget omedelbart efter försäljningen, så att du får dina räkningar till rätt adress.

Bolagslånets aktie ska klarläggas i samband med affären och anges på disponentintyget. Vid beräkningen av låneandelen beaktas utöver lånet även upplupna finansieringsvederlag, räntor och andra kostnader för skötseln av lånet.

Bolagslånet är en viktig aktie i bostadsaffären och påverkar både köpeskillingen och de framtida boendekostnaderna. Sätt dig noga in i bolånesituationen för den bostad du ska köpa och fundera på om den är lämplig för din ekonomiska situation på lång sikt.