Yle uutisoi syyskuussa nuorten asumistottumuksista ja ensiasunnon oston lykkäämisestä. Artikkeli keräsi 313 kommenttia. Se kertoo jotain siitä, miten hermostuttava aihe tämä on. Mutta kommenteissa ei juuri laskettu euroissa, mitä odottaminen oikeasti maksaa. Me laskimme.
Mistä tässä oikein on kyse
Ensiasunnon oston lykkääminen on Suomessa kasvava ilmiö. Syitä on monia: epävarmuus omasta taloudesta, asuntohintojen taso, korkotilanne, pelko väärästä päätöksestä. Kaikki ymmärrettäviä syitä.
Mutta odottamisella on hintansa. Ei metaforinen hinta vaan konkreettinen, euroissa mitattava summa joka katoaa tililtä joka kuukausi. Harva laskee sitä auki.
Vuokra ei ole ilmainen odotushuone
Tämä on se asia joka jää helposti sanomatta. Kun odotat oikeaa hetkeä ostaa, maksat silti asumisestasi. Vuokra menee suoraan vuokranantajan lainanlyhennyksen tai tuoton rahoittamiseen. Siitä ei jää sinulle mitään.
Asuntolainan lyhennys on eri asia. Osa siitä palautuu sinulle omistusasunnon arvona kun myyt. Vuokrasta ei palaudu mitään.
Jos maksat vuokraa esimerkiksi 900 euroa kuukaudessa Helsingissä tai muussa kasvukaupungissa, se on 10 800 euroa vuodessa. Kolmessa vuodessa 32 400 euroa. Viidessä vuodessa 54 000 euroa. Nämä ovat poistuneet tililtäsi ilman jäljelle jäävää omaisuutta.
Mitä hinnoille tapahtuu odottaessa
Hypon asuntomarkkinakatsaukset kertovat, että asuntojen hinnat ovat laskeneet yhtäjaksoisesti jo 3,5 vuoden ajan eli yhtä pitkään kuin 1990-luvun laman pahimpaan aikaan. Hintakäänteen odotetaan tulevan vuoden loppupuolelle.
Samaan aikaan Hypo nostaa esiin sen, että väestönkasvu, tulokehitys ja rakentamisen romahdus tukevat hintakehitystä kasvukaupungeissa. Uudisrakentaminen on romahtanut. Se tarkoittaa, että tarjonta ei lähivuosina parane samaan tahtiin kuin kysyntä palautuu.
Jos 200 000 euron asunto nousee arvossa kolmessa vuodessa vaikkapa viisi prosenttia, sen hinta on 210 000 euroa. Olet maksanut vuokraa 32 400 euroa ja asunto on kallistunut 10 000 euroa. Vuokraa ja hinnannousua on yhteensä yli 42 000 euroa verrattuna tilanteeseen jossa olisit ostanut nyt.
Reiluuden nimissä: myös omistaja maksaa asumisestaan kuluja, joita ei saa takaisin, kuten lainan korkoa, hoitovastiketta ja kaupan yhteydessä varainsiirtoveron. Todellinen ero ei siis ole koko vuokran suuruinen, vaan vuokran ja näiden kulujen erotus, jonka päälle tulee hintojen mahdollinen nousu. Esimerkiksi 180 000 euron lainan korko on 3 prosentin korolla alkuvuosina noin 450 euroa kuukaudessa.
Luvut ovat viitteellisiä. Mutta suunta on oikea.
Menetetty lyhennys on näkymätön menetys
Jos olisit ostanut 200 000 euron asunnon tänään ja lainanhoitosi olisi esimerkiksi 1 000 euroa kuukaudessa, osa siitä on korkoa ja osa lyhennystä. Viiden vuoden aikana lyhennysosuus on siirtynyt asuntoosi jääväksi omaksi pääomaksi.
Sen sijaan jos maksat vuokraa viisi vuotta, sinulla on viiden vuoden kuluttua sama lähtötilanne kuin nyt. Asunto maksaa todennäköisesti enemmän. Omavastuuosuus pitää olla isompi euroissa, vaikka prosenttiosuus pysyisi samana.
Tämä on se mekanismi joka jää useimmiten huomaamatta. Odotat parempaa hetkeä, mutta odottamalla todennäköisesti kasvatat alkupääoman määrää ja annat jonkun toisen kasvattaa omaa pääomaansa.
Milloin odottaminen on järkevää
Tässä on oltava rehellinen. Odottaminen voi olla järkevää. Jos sinulla ei ole riittävää puskuria yllättäviin kuluihin oston jälkeen, parempi odottaa. Jos elämäntilanne on epävarma esimerkiksi työn tai paikkakuntaan sitoutumisen suhteen, se kannattaa huomioida.
Mutta odottaminen puhtaasti siksi, että hinnat voisivat laskea lisää tai korot laskea lisää, on arvaus. Ammattilaiset eivät osaa ajoittaa markkinoita luotettavasti. Sinä et todennäköisesti osaa myöskään.
Venni Ahon tarina Ylen artikkelissa oli kiinnostava. Hän teki tarkat laskelmat ja totesi, ettei pikkuyksiö välttämättä ole järkevin ensiasunto. Se on eri asia kuin se, että ei kannata ostaa lainkaan. Niinpä Venni osti perheineen 75-neliöisen perheasunnon. Venni kertoo artikkelissa fiksuja asioita ja osoittaa toimineensa huolellisesti ja järkevästi.
Kolmen skenaarion karkea laskema
- 1 vuoden odotus: maksettu vuokra noin 10 800 euroa, mahdollinen hintojen nousu kasvukaupungissa syö lisäksi ostovoimaa. Pieni vaikutus, mutta ei nolla.
- 3 vuoden odotus: maksettu vuokra noin 32 400 euroa, jos hinnat nousevat viisi prosenttia, vuokraa ja hinnannousua kertyy jo yli 40 000 euroa suhteessa nykyhetken ostoon.
- 5 vuoden odotus: maksettu vuokra yli 54 000 euroa, hintojen mahdollinen nousu päälle, ja alkupääoman tarve on kasvanut absoluuttisesti vaikka prosentti pysyisi samana.
Nämä eivät ole tarkkoja ennusteita. Ne ovat laskentakehikko jolla voit arvioida omaa tilannettasi omilla luvuillasi.
Mitä tästä pitäisi tehdä
Ei kannata ostaa paniikissa. Ei myöskään kannata odottaa loputtomiin ilman selkeää syytä.
Jos olet harkitsemassa ensiasunnon ostoa, laske oma tilanteesi auki ennen kuin teet päätöksen suuntaan tai toiseen. Montako euroa maksat vuokraa vuodessa? Mikä on realistinen skenaario hintojen kehitykselle siellä missä haluaisit asua? Onko sinulla riittävä puskuri oston jälkeen? Vain sinä osaat vastata noihin kysymyksiin. Vastattuasi ja päätettyäsi hankkia ensimmäinen oma asuntosi, alkaa vasta sitten itse kohteen etsiminen ja arvioiminen.
Mietitkö ensiasunnon ostamista?
Hyvä! Sitten, kun olet päätöksen tehnyt, ole huolellinen kohteen valinnassa. Neuvojia riittää vasemmalle ja oikealle. Mutta jos haluat varmistua siitä, että neuvot perustuvat riippumattomaan ja monipuoliseen tietoon, autamme sinua mielellämme.
OUN® lukee kohteen asiakirjat puolestasi ja toimittaa selkokielisen analyysin 24 tunnissa. Olemme 100% sinun puolellasi – emme myy asuntoa kenellekään.
