Att skjuta upp köpet av sin förstabostad: vad det kostar i euro

Yle rapporterade i september om ungas boendevanor och hur köpet av förstabostad skjuts upp. Artikeln samlade 313 kommentarer. Det säger något om hur känsligt ämnet är. Men i kommentarerna räknade man knappt i euro vad väntan faktiskt kostar. Det gjorde vi.

Vad handlar det här egentligen om

Att skjuta upp köpet av sin förstabostad är ett växande fenomen i Finland. Orsakerna är många: osäkerhet om den egna ekonomin, bostadsprisnivån, räntesituationen, rädsla för fel beslut. Alla förståeliga skäl.

Men att vänta har sitt pris. Inte ett metaforiskt pris utan en konkret summa mätt i euro som försvinner från kontot varje månad. Få räknar ut det.

Hyran är inget gratis väntrum

Det här är saken som lätt förblir osagd. När du väntar på rätt tillfälle att köpa betalar du ändå för ditt boende. Hyran går direkt till att finansiera hyresvärdens amortering eller avkastning. Ingenting av det stannar kvar hos dig.

Amortering på bostadslån är en annan sak. En del av den återkommer till dig som värde i din ägarbostad när du säljer. Av hyran återkommer ingenting.

Om du betalar hyra på till exempel 900 euro i månaden i Helsingfors eller annan tillväxtstad är det 10 800 euro per år. På tre år 32 400 euro. På fem år 54 000 euro. Dessa har försvunnit från ditt konto utan kvarvarande tillgångar.

Vad händer med priserna under väntan

Hypos bostadsmarknadsöversikter visar att bostadspriserna har sjunkit kontinuerligt i redan 3,5 år, lika länge som under 1990-talskrisen som värst. Prisvändningen förväntas komma under senare delen av året.

Samtidigt lyfter Hypo fram att befolkningstillväxt, inkomstutveckling och byggandets kollaps stödjer prisutvecklingen i tillväxtstäder. Nybyggnationen har kollapsat. Det betyder att utbudet inte kommer att öka i samma takt som efterfrågan återhämtar sig under de närmaste åren.

Om en bostad på 200 000 euro ökar i värde med till exempel fem procent på tre år, är priset 210 000 euro. Du har betalat hyra på 32 400 euro och bostaden har blivit 10 000 euro dyrare. Hyra och prisökning är sammanlagt över 42 000 euro jämfört med situationen om du hade köpt nu.

För rättvisans skull: även ägaren betalar kostnader för boendet som man inte får tillbaka, såsom lånets ränta, bolagsavgift och överlåtelseskatt i samband med köpet. Den verkliga skillnaden är alltså inte hela hyran, utan skillnaden mellan hyran och dessa kostnader, plus eventuell prisökning. Till exempel är räntan på ett lån på 180 000 euro med 3 procents ränta under de första åren cirka 450 euro per månad.

Siffrorna är vägledande. Men riktningen är rätt.

Förlorad amortering är en osynlig förlust

Om du hade köpt en bostad på 200 000 euro idag och din lånebetalning skulle vara till exempel 1 000 euro i månaden är en del av det ränta och en del amortering. Under fem år har amorteringsdelen överförts till eget kapital som stannar kvar i din bostad.

Om du däremot betalar hyra i fem år har du efter fem år samma utgångsläge som nu. Bostaden kostar troligen mer. Kontantinsatsen måste vara större i euro även om procentandelen skulle förbli densamma.

Det här är mekanismen som oftast förblir obemärkt. Du väntar på ett bättre tillfälle, men genom att vänta ökar du troligen startkapitalets storlek och låter någon annan öka sitt eget kapital.

När är det vettigt att vänta

Här måste man vara ärlig. Att vänta kan vara vettigt. Om du inte har tillräcklig buffert för oväntade utgifter efter köpet är det bättre att vänta. Om livssituationen är osäker till exempel när det gäller arbete eller att binda sig till en ort är det värt att beakta.

Men att vänta enbart för att priserna skulle kunna sjunka mer eller räntorna sjunka mer är en gissning. Proffs kan inte tajma marknaderna tillförlitligt. Du kan troligen inte heller.

Venni Ahos historia i Yles artikel var intressant. Hon gjorde noggranna beräkningar och konstaterade att en liten etta inte nödvändigtvis är den mest förnuftiga förstabostaden. Det är en annan sak än att det inte lönar sig att köpa alls. Så Venni köpte med sin familj en 75-kvadratmeters familjelägenhet. Venni berättar kloka saker i artikeln och visar att hon agerat noggrant och förnuftigt.

Grov beräkning av tre scenarier

• 1 års väntan: betald hyra cirka 10 800 euro, eventuell prisökning i tillväxtstad äter dessutom köpkraft. Liten effekt, men inte noll.
• 3 års väntan: betald hyra cirka 32 400 euro, om priserna stiger fem procent uppgår hyra och prisökning redan till över 40 000 euro i förhållande till köp nu.
• 5 års väntan: betald hyra över 54 000 euro, eventuell prisökning på det, och behovet av startkapital har ökat absolut även om procenten skulle förbli densamma.

Dessa är inte exakta prognoser. De är ett beräkningsramverk som du kan använda för att bedöma din egen situation med dina egna siffror.

Vad bör man göra åt det här

Det lönar sig inte att köpa i panik. Det lönar sig inte heller att vänta i det oändliga utan tydlig anledning.

Om du överväger att köpa din förstabostad, räkna ut din egen situation innan du fattar beslut åt ena eller andra hållet. Hur många euro betalar du i hyra per år? Vad är ett realistiskt scenario för prisutvecklingen där du skulle vilja bo? Har du tillräcklig buffert efter köpet? Bara du kan svara på de frågorna. Efter att ha svarat och beslutat att skaffa din första egna bostad börjar först då själva sökandet och bedömningen av objektet.