Energibestämmelser för reparationsbyggande 2027: köparens renoveringsrisk

Miljöministeriet publicerade i oktober 2026 en ny förordning som uppdaterar energibestämmelserna för reparationsbyggande. Förordningen träder i kraft i början av 2027, och för bostadsaktiebolag blir tillämpningen av kraven obligatorisk från och med 2030. Om du funderar på att köpa en äldre bostad berör den här förändringen dig mer än du kanske tror.

Vad handlar det om och varför nu

Energibestämmelserna för reparationsbyggande är ingen ny uppfinning. De har funnits sedan hösten 2013. Nu uppdateras de för att motsvara EU:s direktiv om byggnaders energiprestanda.

Grundprincipen är densamma: energibestämmelserna förpliktar inte bostadsaktiebolaget att göra någonting enbart för energibesparingens skull. Kraven träder in när bostadsaktiebolaget inleder ett bygglovspliktig reparationsprojekt. Det vill säga när fönster byts ut, fasaden renoveras eller ventilationen förnyas måste energiprestandan samtidigt höjas till en ny nivå.

Och den nivån är nu högre än tidigare.

Vad kraven innebär i praktiken

I den nya förordningen ska energiprestandan för byggnadsdelar och tekniska system förbättras med ungefär 10-20 procent jämfört med de nuvarande kraven. Några konkreta exempel:

• Ytterväggarnas värmeisolering ska förbättras med 10 procent mer än de nuvarande minimikraven.
• Fönster som förnyas ska ha 20 procent bättre värmeisolering än nuvarande krav.
• Motsvarande krav gäller för tak, bottenbjälklag, ventilation, uppvärmning samt vatten- och avloppssystem.

Ett annat alternativ är att påvisa förbättringen av energiprestandan via E-talet. Ett flervåningsbostadshus ska i så fall kunna visa att E-talet har förbättrats med 15 procent från byggnadens ursprungliga färdigställandetidpunkt. Minimikraven för tekniska system ska uppfyllas även i det här alternativet.

Bostadsaktiebolaget har alltså valmöjlighet när det gäller genomföringssätt. I de flesta fall innebär detta merkostnader, även om undantag är möjliga.

Varför detta är köparens problem

Bostadsaktiebolaget beslutar självt vad som repareras och när. Köparen kan inte påverka det beslutet. När köpet är gjort är du som aktieägare ansvarig för framtida kostnader.

Om bostadsaktiebolaget har ett stort reparationsprojekt framför sig, till exempel en fasad- eller fönsterrenovering, höjer de nya energibestämmelserna priset på det. Inte nödvändigtvis dramatiskt, men inte heller obetydligt. Bättre isolering och bättre fönsterglas kostar mer än en grundlösning.

För köparen är frågan enkel: vet du vilka renoveringar som är på kommande i objektet, och har du räknat med att de genomförs enligt de nya kraven?

När kraven inte gäller bostadsaktiebolaget

Det finns flexibilitet i kraven. Energiprestandan behöver förbättras bara när det är tekniskt, funktionellt och ekonomiskt möjligt. Bostadsaktiebolaget kan ansöka om undantag hos byggnadstillsynen, men skälen måste styrkas med utredningar och kalkyler.

Alla lovpliktiga reparationer omfattas inte heller automatiskt av bestämmelserna. Det avgörande är om det verkligen är möjligt att förbättra energiprestandan i det aktuella projektet.

Tolkningsansvaret ligger hos den lokala byggnadstillsynsmyndigheten. Den praktiska tillämpningen kan alltså variera från ort till ort.

Vad köparen behöver ta reda på före köpet

Disponentintyget och bostadsaktiebolagets långsiktiga underhållsplan är utgångspunkten. Av dem framgår vilka reparationer som redan har gjorts och vad som är planerat. Men de berättar inte vad energibestämmelserna innebär specifikt för det här bostadsaktiebolagets kommande projekt.

Det lönar sig att åtminstone ta reda på följande:

• Har bostadsaktiebolaget bygglovspliktiga reparationsprojekt planerade under de närmaste åren?
• Har reparationsbudgetarna beaktat de nya energibestämmelsernas inverkan?
• Hur gammal är byggnaden, och hur många stora reparationer är realistiskt sett på kommande?

Ju äldre byggnaden är och ju färre stora reparationer som redan har genomförts, desto troligare är det att det i reparationskön finns projekt som faller inom tillämpningsområdet för energibestämmelserna. I flervåningshus från 1960- och 1970-talen kan fasad-, fönster- och husinstallationsrenoveringar vara på kommande nästan samtidigt.

Sammanfattning

De nya energibestämmelserna gör det inte omöjligt att köpa äldre bostäder. De kräver mer noggrann kostnadsuppskattning av kommande renoveringar. En köpare som vet vad som är på kommande är i ett bättre läge än den som förlitar sig på att det nog ordnar sig. Exakta siffror är ändå svåra att få på förhand, eftersom tillämpningen varierar från ort till ort och den slutliga tolkningen alltid är byggnadstillsynens ansvar.

Renoveringsrisken har alltid varit en del av att köpa en äldre bostad. Nu har ett lager lagts till, som det lönar sig att förstå innan man skriver under köpebrevet.