Ansvaret f\u00f6r underh\u00e5llet \u00e4r en av de fr\u00e5gor som oftast leder till tvister i bostadsbolagen. Vem betalar n\u00e4r avloppet i badrummet blir igensatt? Och n\u00e4r f\u00f6nstert\u00e4tningarna g\u00e5r s\u00f6nder? Svaren \u00e4r inte alltid entydiga, och h\u00f6sten 2026 kommer reglerna att \u00e4ndras avsev\u00e4rt. Om du \u00e4r p\u00e5 v\u00e4g att k\u00f6pa en l\u00e4genhet eller funderar p\u00e5 det \u00e4r det bra att f\u00f6rst\u00e5 hur ansvaret f\u00f6rdelas just nu och vad som \u00e4r p\u00e5 v\u00e4g att h\u00e4nda. <\/p>\n
Enligt bostadsaktiebolagslagen delas ansvaret f\u00f6r underh\u00e5llet mellan bostadsbolaget och aktie\u00e4garen. Huvudregeln \u00e4r enkel: aktie\u00e4garen ansvarar f\u00f6r de inre delarna av sin l\u00e4genhet, medan bostadsbolaget ansvarar f\u00f6r byggnadens konstruktion och de gemensamma utrymmena. <\/p>\n
I praktiken omfattar aktie\u00e4garens ansvar l\u00e4genhetens inv\u00e4ndiga ytor, s\u00e5som golv, v\u00e4ggar och tak, samt utrustning och inredning i l\u00e4genheten. Underh\u00e5llet m\u00e5ste sk\u00f6tas omsorgsfullt. Normalt slitage faller inte under aktie\u00e4garens ansvar, men f\u00f6rsummelse g\u00f6r det. \u00c5 andra sidan \u00e4r det l\u00e4tt att skriva att \u201dnormalt slitage faller inte under aktie\u00e4garens ansvar\u201d, men i praktiken \u00e4r det bara en utg\u00e5ngspunkt f\u00f6r f\u00f6rhandlingar, inte ett f\u00e4rdigt svar. <\/p>\n
En viktig detalj: aktie\u00e4garen kan inte utf\u00f6ra underh\u00e5llsarbeten helt fritt. Om arbetet kan p\u00e5verka konstruktioner eller lokaler som faller under bolagets eller en annan aktie\u00e4gares ansvar, m\u00e5ste detta i f\u00f6rv\u00e4g anm\u00e4las skriftligen till styrelsen eller disponenten. Anm\u00e4lningsskyldigheten g\u00e4ller vid en p\u00e5verkan som \u00e4r mer \u00e4n obetydlig. <\/p>\n
En bostadsbolagsspecifik bolagsordning kan avvika fr\u00e5n den ansvarsf\u00f6rdelning som f\u00f6reskrivs i lagen. I vissa bostadsbolagen ansvarar aktie\u00e4garna till exempel f\u00f6r sina f\u00f6nster, medan bostadsbolaget i andra fall sk\u00f6ter mer \u00e4n vad lagen kr\u00e4ver. <\/p>\n
Detta \u00e4r en av de saker som en bostadsk\u00f6pare b\u00f6r ta reda p\u00e5 innan k\u00f6pet genomf\u00f6rs. Bolagsordningen \u00e4r en offentlig handling<\/a>. Den finns bland bilagorna till disponentintyget. L\u00e4s igenom den. <\/p>\n Underh\u00e5ll och ombyggnad blandas l\u00e4tt ihop i vardagsspr\u00e5ket, men enligt lagen \u00e4r det tv\u00e5 olika saker. Underh\u00e5ll inneb\u00e4r att h\u00e5lla det befintliga i funktionsdugligt skick. Ombyggnad inneb\u00e4r en f\u00f6rb\u00e4ttring eller f\u00f6r\u00e4ndring av det ursprungliga. <\/p>\n Praktisk betydelse: om en aktie\u00e4gare utf\u00f6r ombyggnadsarbeten i sin l\u00e4genhet \u00e4r det han eller hon sj\u00e4lv som ansvarar f\u00f6r underh\u00e5llet av dessa i framtiden. Bolaget \u00e4r inte skyldigt att underh\u00e5lla de f\u00f6rb\u00e4ttringar som aktie\u00e4garen sj\u00e4lv har l\u00e5tit utf\u00f6ra. <\/p>\n \u00c4ndringar i bostadsaktiebolagslagen har antagits och tr\u00e4der i kraft den 1 oktober 2026. \u00c4ndringarna p\u00e5verkar f\u00f6rdelningen av underh\u00e5llsansvaret p\u00e5 tv\u00e5 s\u00e4tt: i vissa fall \u00f6kar bolagets ansvar, i andra fall utvidgas aktie\u00e4garens ansvar. <\/p>\n F\u00f6nstren \u00f6verg\u00e5r helt till bostadsbolaget.<\/strong> F\u00f6r n\u00e4rvarande g\u00e4ller en uppdelning mellan insidan och utsidan n\u00e4r det g\u00e4ller f\u00f6nstren. Fram\u00f6ver kommer f\u00f6retaget att ha det fullst\u00e4ndiga ansvaret f\u00f6r f\u00f6nstrets och dess konstruktions funktionella och tekniska helhet. Efter f\u00f6r\u00e4ndringen omfattar f\u00f6retagets ansvar f\u00f6nsterglas, f\u00f6nsterramar, karmar, beslag, ventilationsluckor samt fasta insektsn\u00e4t som ing\u00e5r i f\u00f6nsterkonstruktionen. <\/p>\n Observera dock att aktie\u00e4garen \u00e4nd\u00e5 \u00e4r skyldig att sk\u00f6ta f\u00f6nstren med omsorg. Om en aktie\u00e4gare eller boende f\u00f6rsummar sina skyldigheter och f\u00f6nstret skadas till f\u00f6ljd av detta, kan bostadsr\u00e4ttsf\u00f6reningen kr\u00e4va att den f\u00f6rsumlige ers\u00e4tter reparationskostnaderna. <\/p>\n En aktie\u00e4gares ansvar utvidgas till att omfatta vissa lokaler.<\/strong> I dag g\u00e4ller aktie\u00e4garens skyldighet att sk\u00f6ta fastigheten med omsorg fr\u00e4mst de lokaler som aktie\u00e4garen f\u00f6rvaltar. Fram\u00f6ver kommer skyldigheten att utvidgas till att \u00e4ven omfatta s\u00e5dana lokaler eller omr\u00e5den inom bolaget som aktie\u00e4garen anv\u00e4nder utan egentlig f\u00f6rvaltningsr\u00e4tt. I praktiken inneb\u00e4r detta till exempel g\u00e5rdar och f\u00f6rr\u00e5d som del\u00e4garen har nyttjander\u00e4tt<\/a> till. <\/p>\n Ansvaret f\u00f6r underh\u00e5ll i samband med ombyggnadsarbeten ska uttryckligen anges i lagen.<\/strong> Hittills har det varit en vedertagen uppfattning att en aktie\u00e4gare sj\u00e4lv ansvarar f\u00f6r underh\u00e5llet av de \u00e4ndringar som denne sj\u00e4lv har utf\u00f6rt. I den nya lagen fastst\u00e4lls detta tydligt, vilket undanr\u00f6jer tolkningsutrymmet. <\/p>\n Ett viktigt undantag n\u00e4r det g\u00e4ller f\u00f6nster:<\/strong> om det i bostadsbolagets bolagsordning redan finns en best\u00e4mmelse om att aktie\u00e4garen ansvarar f\u00f6r sina f\u00f6nster, p\u00e5verkar lag\u00e4ndringen inte detta. Best\u00e4mmelsen i bolagsordningen f\u00f6rblir i kraft. Kontrollera d\u00e4rf\u00f6r alltid bolagsordningen. <\/p>\n Om du k\u00f6per en bostad f\u00f6re oktober 2026 kan f\u00f6nstrens skick och eventuella reparationsbehov fortfarande vara ditt ansvar under en kort tid. Om du k\u00f6per efter oktober \u00f6verg\u00e5r ansvaret f\u00f6r f\u00f6nstren till bostadsr\u00e4ttsf\u00f6reningen, om inte annat anges i f\u00f6reningens bolagsordning. <\/p>\nOmbyggnadsarbeten \u00e4r n\u00e5got annat \u00e4n underh\u00e5ll<\/h2>\n
Vad f\u00f6r\u00e4ndras den 1 oktober 2026?<\/h2>\n
Vad inneb\u00e4r detta i praktiken f\u00f6r k\u00f6paren?<\/h2>\n